Direkte Einordnung
Welche Regel gilt für Ihre Miete in München?
Der städtische Durchschnitt ist nicht automatisch die zulässige Miete Ihrer Wohnung. Entscheidend ist zuerst, ob Ihr Vermieter die laufende Miete erhöhen will oder ob Sie einen neuen Mietvertrag prüfen. Danach wird die konkrete Wohnung im Mietspiegel eingeordnet – anhand von Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung.
Laufender Mietvertrag
Bei einer normalen Mieterhöhung nach § 558 BGB müssen Vergleichsmiete, Begründung, Wartefrist und Kappungsgrenze zusammen passen. In München gilt eine Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
Neuer Mietvertrag
In München gilt die Mietpreisbremse: Die Ausgangsmiete liegt grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vormiete, Neubau und umfassende Modernisierung können Ausnahmen auslösen.
Überschlägige Beispiele
So unterscheiden sich die beiden Grenzen
Bestandsmiete: Kappungsgrenze
700 € Nettokaltmiete × 1,15 = höchstens 805,00 € nach der Prozentgrenze. Liegt die Vergleichsmiete darunter, ist bereits dort Schluss.
Neuvertrag: Mietpreisbremse
8,00 €/m² Vergleichsmiete × 1,10 = grundsätzlich 8,80 €/m². Vor einer Forderung müssen jedoch Vertragsbeginn und mögliche gesetzliche Ausnahmen geprüft werden.
Die Beispiele zeigen nur den Rechenweg. Sie ersetzen weder das konkrete Mietspiegelfeld noch die Prüfung des Schreibens oder Vertrags.
Schritt für Schritt
So prüfen Sie Ihren Fall in München
- 1
Zuerst unterscheiden: Geht es um eine Mieterhöhung im laufenden Mietvertrag oder um die Miethöhe bei einem neuen Vertrag? Kappungsgrenze und Mietpreisbremse greifen in unterschiedlichen Situationen.
- 2
Bei einer Bestandsmieterhöhung nach § 558 BGB: letzte Erhöhung und unveränderte Miethöhe der letzten 15 Monate prüfen; die Miete darf höchstens bis zur Vergleichsmiete und in München innerhalb von drei Jahren um maximal 15 % steigen.
- 3
Bei einer Neuvermietung: die konkrete Wohnung im offiziellen Münchner Mietspiegel 2025 einordnen und danach grundsätzlich höchstens 10 % über der Vergleichsmiete ansetzen. Vormiete, Neubau und umfassende Modernisierung können gesetzliche Ausnahmen auslösen.
- 4
Der offizielle Münchner Rechner unterstützt sowohl laufende Mietverhältnisse als auch Vertragsabschlüsse. Dafür Lage, Wohnfläche, Baujahr und die abgefragten Wohnwert- und Ausstattungsmerkmale vollständig zusammentragen; ein pauschaler Quadratmeterwert ersetzt die Einzelfallprüfung nicht.
- 5
Für das Mieterhöhungsverlangen Mietvertrag, aktuelle Miethöhe, letzte Mieterhöhung und den Wohnungsbeschreibungsbogen bereithalten. Bei Index- oder Staffelmiete zuerst die besondere Vertragsregelung prüfen, bevor § 558 BGB angewendet wird.
- 6
Die MiSchuV vom 16.12.2025 gilt ab 01.01.2026 bis 31.12.2029 und nennt München ausdrücklich für Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze.
Vor dem Rechner
Diese Angaben sollten Sie bereithalten
- Mietvertrag, aktuelle Nettokaltmiete und Vertragsbeginn
- Mieterhöhungsschreiben sowie Datum der letzten Erhöhung
- Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Wohnlage der Wohnung
- Ausstattung, Modernisierungen und Ergebnis des offiziellen Rechners
Das können Sie fragen
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Lokale Eckdaten
Mietspiegel und zuständiger Gerichtsbezirk
- Qualifizierter Mietspiegel München 2025 (vom Stadtrat am 26.03.2025 anerkannt)
- durchschnittliche Nettokaltmiete 15,38 €/m²
- Kappungsgrenze für Bestandsmieten 15 % in 3 Jahren
- Mietpreisbremse für neue Mietverträge grundsätzlich höchstens 10 % über der Vergleichsmiete – beide Regelungen nach der MiSchuV 2026 bis 31.12.2029.
Amtsgericht München / Landgericht München I
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Checklisten und Muster für den nächsten Schritt
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Quellen für München
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