Falsche Wohnfläche bei Mieterhöhung prüfen Fläche berechnen, Nachweise sichern, Einwendung vorbereiten

Kurzantwort: Was tun bei falschen m²?

Vergleichen Sie die Wohnfläche aus dem Schreiben mit einem nachvollziehbaren Aufmaß. Weichen die Werte ab, dokumentieren Sie die Berechnung, legen Sie die Nachweise vor und verlangen Sie eine korrigierte Grundlage. Diese Seite behandelt die Flächenabweichung – die allgemeine Prüfung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB finden Sie auf der separaten Vergleichsmiete-Seite.

Für eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ist nach der Rechtsprechung des BGH die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, nicht einfach die Zahl im Mietvertrag. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass jede Abweichung eine Rückzahlung auslöst: Dafür kommt es auf Vertragsinhalt, Mangel und Zeitraum an.BGH

1. Abweichung sauber feststellen

1. Unterlagen sichern: Mietvertrag, Mieterhöhungsschreiben, Grundriss und vorhandene Wohnflächenberechnung aufbewahren.
2. Aufmaß erstellen: Räume mit lichten Maßen erfassen; Dachschrägen, Nischen, Treppen und Außenflächen gesondert notieren.
3. Rechenweg dokumentieren: Jede Raumfläche, Anrechnung und Rundung so festhalten, dass die Gegenseite sie nachprüfen kann.
4. Abweichung beziffern: Vertrags-/Schreibensangabe, ermittelte Fläche und Differenz in m² und Prozent gegenüberstellen.

2. Welche Fläche zählt?

Die WoFlV ist eine verbreitete Berechnungsmethode. Prüfen Sie aber zuerst, welche Grundlage der Mietvertrag und das konkrete Mieterhöhungsverlangen verwenden.

• Lichte Maße: Die Grundfläche wird grundsätzlich zwischen den Bauteilen gemessen (§ 3 WoFlV).
• Raumhöhe: Unter 1 m werden 0 %, von 1 bis unter 2 m 50 % und ab 2 m 100 % angerechnet (§ 4 WoFlV).
• Balkon, Loggia, Terrasse: In der Regel 25 %, höchstens 50 % (§ 4 WoFlV).
• Keller und Außen-Abstellräume: Sie gehören grundsätzlich nicht zur Wohnfläche (§ 2 WoFlV).

Die amtlichen Regeln stehen in den §§ 2, 3 und 4 WoFlV. Bei einer abweichenden vertraglichen Vereinbarung oder besonderen baulichen Situation sollte die Methode fachlich geprüft werden.

3. Einwendung und mögliche Rückzahlung

1. Einwendung schreiben: Abweichende Fläche, Messmethode und Ergebnis nennen; Aufmaß und Grundriss beifügen.
2. Korrektur verlangen: Um eine neue Berechnung bitten und die Zustimmung zur unklaren Flächenbasis nicht vorschnell erklären.
3. Weiterzahlung nicht eigenmächtig stoppen: Eine Mietminderung kann rechtliche Risiken haben; vor einer Änderung der laufenden Zahlung beraten lassen.
4. Überzahlung prüfen: Bei einer erheblichen Abweichung kann nach § 536 BGB eine Minderung und unter Umständen eine Rückforderung nach § 812 BGB in Betracht kommen. Der BGH nennt für den Wohnflächenmangel regelmäßig eine Unterschreitung von mehr als 10 %; Vertragsdetails, Kenntnis und Verjährung bleiben entscheidend.

§ 536 BGB, § 812 BGB und die BGH-Rechtsprechung liefern den rechtlichen Rahmen. Eine konkrete Rückforderung sollte anhand der vollständigen Unterlagen und des betroffenen Zeitraums geprüft werden.

Häufige Fehler

• Außenflächen: Balkon oder Terrasse pauschal zu 100 % ansetzen.
• Dachschrägen: Raumteile ohne Höhenstaffelung vollständig zählen.
• Messmethode: Grundriss und tatsächliche Maße vermischen oder Rundungen nicht dokumentieren.
• Rechtsfolge: Aus dem Rechnerwert unmittelbar eine sichere Mietminderung oder Rückzahlung ableiten.