Mieterhöhung nach § 558 BGB prüfen Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Fristen
Hier geht es um die normale Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Mietspiegel, Kappungsgrenze, Begründung und Fristen – inklusive Muster.
Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Die normale Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des tatsächlichen Wohnwerts prüfen.
Kappungsgrenze
Den niedrigeren Deckel aus Vergleichsmiete und 15 bzw. 20 % in drei Jahren ermitteln.
Begründung & Fristen
Textform, zulässiges Begründungsmittel sowie 12-/15-Monats- und Zustimmungsfristen kontrollieren.
Mietspiegel Ihrer Stadt
Aktuellen Mietspiegel prüfen (Lage, Baujahr, Ausstattung, Größe).
Kurzantwort: Was wird hier geprüft?
Eine normale Mieterhöhung nach § 558 BGB darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gehen. Entscheidend sind die richtige Vergleichsmiete, die Kappungsgrenze, eine nachvollziehbare Begründung und die gesetzlichen Fristen.
Sie haben drei Möglichkeiten: zustimmen, nur bis zum berechtigten Betrag teilweise zustimmen oder die Zustimmung verweigern. Stimmen Sie bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB).
Bei einer Staffelmiete steigt die Miete nur zu den im Vertrag bezifferten Terminen; zusätzliche Erhöhungen auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung sind während der Laufzeit ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB).
Diese Seite behandelt nicht Indexmieten, Modernisierungsumlagen oder eine falsche Wohnfläche. Dafür führen die passenden Spezialseiten weiter:
Mieterhöhung prüfen – einfach & verständlich
Sie haben ein Schreiben zur Mieterhöhung erhalten? Hier erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie prüfen, ob die Forderung zulässig ist – mit klaren Regeln, Fristen und einem kopierfähigen Musterschreiben. Kurze, hochgestellte Ziffern verweisen direkt auf die Quellen am Ende.
Sofortprüfung: Diese 5 Punkte entscheiden fast immer
Anwendungsbereich
Diese Prüfung gilt nur für Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
Begründung
Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten müssen nachvollziehbar sein.
Fristen
12/15-Monatsregel und Zustimmungsfrist sauber berechnen.
Kappungsgrenze
20 % oder abgesenkt 15 % innerhalb von 3 Jahren prüfen.
Maximalbetrag
Neue Miete darf Vergleichsmiete und Deckel nicht überschreiten.
1Gilt § 558 BGB für Ihr Schreiben?
Diese Prüfung passt, wenn der Vermieter die Nettokaltmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete begründet – etwa durch Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten. Dann müssen Form, Begründung, Fristen und Kappungsgrenze eingehalten sein12. Nennt das Schreiben stattdessen einen Verbraucherpreisindex, eine Mietstaffel oder konkrete Modernisierungskosten, nutzen Sie die oben verlinkte Spezialprüfung.
2Check bei § 558 BGB (Vergleichsmiete)
- Form & Begründung: Textform und nachvollziehbare Begründung (qualifizierter Mietspiegel, mind. drei Vergleichswohnungen oder Gutachten)2.
- Warte-/Sperrfrist: Verlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung; wirksam wird die neue Miete frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung1.
- Kappungsgrenze: Max. +20 % in 3 Jahren; in vielen Gemeinden durch Landesverordnung auf 15 % abgesenkt1. Ob Ihre Gemeinde erfasst ist, ergibt sich aus der aktuell geltenden Landesverordnung.
- Zustimmungs-/Wirksamkeitsfrist: Mieter dürfen bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen; die erhöhte Miete gilt ab Beginn des dritten Monats3.
Kappungsgrenze berechnen (15 % / 20 % in 3 Jahren)
Wie berechnet man die Kappungsgrenze? Die Regel steht in § 558 Abs. 3 BGB: Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist dieser Wert per Landesverordnung auf 15 % abgesenkt. Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen (§§ 559–560 BGB) bleiben dabei unberücksichtigt1.
So berechnen Sie die Mietsteigerung Schritt für Schritt: Nehmen Sie die Ausgangsmiete – die Nettokaltmiete, die vor drei Jahren galt – und multiplizieren Sie sie mit dem zulässigen Prozentsatz. Die Kappungsgrenze ist dabei eine zweite, von der Vergleichsmiete unabhängige Obergrenze: Es gilt immer der niedrigere der beiden Werte.
Beispiel: Kappungsgrenze berechnen
Ausgangsmiete vor drei Jahren: 800 €. Angespannter Wohnungsmarkt, also 15 %.
- Höchstmiete = 800 € × (1 + 15 / 100) = 800 € × 1,15 = 920 €
- Zulässige Mietsteigerung in 3 Jahren = 920 € − 800 € = 120 €
- Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete darunter (z. B. 900 €), ist 900 € die Grenze – nicht 920 € (§ 558 BGB).
Formel: Höchstmiete = Ausgangsmiete × (1 + Kappungsgrenze in % ⁄ 100), gedeckelt auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Ohne angespannten Wohnungsmarkt rechnen Sie statt mit 15 % mit 20 % (× 1,20).
Kappungsgrenze berechnen
Geben Sie die Ausgangsmiete (Nettokaltmiete vor drei Jahren) ein. Der Rechner zeigt die Höchstmiete nach Kappungsgrenze – und deckelt optional auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
Zulässige Mietsteigerung in drei Jahren: 120,00 € (15,0 %).
Ob in Ihrer Stadt 15 % oder 20 % gelten, hängt von der jeweiligen Landesverordnung ab. Prüfen Sie deshalb die aktuelle Verordnung Ihres Bundeslandes und verlassen Sie sich nicht auf veraltete Gemeindelisten.
3Mietspiegel richtig nutzen
Ein Mietspiegel ist die Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und hat besondere Beweiswirkung. Prüfen Sie Merkmale wie Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage – und ob der Mietspiegel qualifiziert ist.645.
Achtung: Allgemeine Internet-Anzeigen sind als Begründungsmittel kein Ersatz für Mietspiegel, konkrete Vergleichswohnungen oder Gutachten.2.
4Muster – Einwendungen gegen Mieterhöhung
Betreff: Einwendungen gegen Ihre Mieterhöhung
Sehr geehrte Damen und Herren,
gegen das Mieterhöhungsverlangen vom [Datum] erhebe ich Einwendungen.
Begründung (Beispiele):
– Der herangezogene Mietspiegel bzw. die Vergleichswohnungen bilden Lage/Ausstattung nicht zutreffend ab.
– Die Kappungsgrenze (15/20 % in drei Jahren) wäre überschritten.
– Form, Begründung oder Fristen sind nicht eingehalten.
Bitte übermitteln Sie eine nachvollziehbare Berechnung und Begründung.
Mit freundlichen Grüßen
[Name/Adresse]
Hinweis: Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung. Prüfen Sie Mietvertrag, kommunale Kappungsgrenzen-Verordnung und den aktuellen Mietspiegel Ihrer Stadt.
Quellen & weiterführende Links
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (inkl. Kappungsgrenze-Grundsatz) Gesetze im Internet dejure.org
- § 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhung Gesetze im Internet
- § 558b BGB – Zustimmung, Fristen und Wirksamkeit Gesetze im Internet dejure.org
- § 558d BGB – Qualifizierter Mietspiegel (Vermutungswirkung) Gesetze im Internet
- Mietspiegel-VO/Hinweise – Methodik und Qualitätssicherung Mietspiegel-Verordnung
- § 558c BGB – Mietspiegel (Definition) Gesetze im Internet
Checkliste
Mieterhöhung prüfen
Liegt über ortsüblicher Vergleichsmiete.
Maximal zulässige Miete: 900,00 €
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