Sie haben ein Schreiben zur Mieterhöhung erhalten? Hier erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie prüfen, ob die Forderung zulässig ist – mit klaren Regeln, Fristen und einem kopierfähigen Musterschreiben. Kurze, hochgestellte Ziffern verweisen direkt auf die Quellen am Ende.
Sofortprüfung: Diese 5 Punkte entscheiden fast immer
Art der Erhöhung
Vergleichsmiete, Modernisierung, Index oder Staffel getrennt prüfen.
Begründung
Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten müssen nachvollziehbar sein.
Fristen
12/15-Monatsregel und Zustimmungsfrist sauber berechnen.
Kappungsgrenze
20 % oder abgesenkt 15 % innerhalb von 3 Jahren prüfen.
Maximalbetrag
Neue Miete darf Vergleichsmiete und Deckel nicht überschreiten.
1Welche Art von Mieterhöhung liegt vor?
Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn Form, Begründung, Fristen und Kappungsgrenze eingehalten sind12.
Modernisierung (§ 559 BGB): Umlage von 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr; zusätzlich gilt eine absolute Kappungsgrenze (3 €/m² – bei Ausgangsmiete < 7 €/m²: 2 €/m²) innerhalb von 6 Jahren67.
Index-/Staffelmiete: Bei vereinbarter Indexmiete sind Erhöhungen nach § 558 ausgeschlossen; es gelten die Index- bzw. Staffelregeln des Vertrags8.
Form & Begründung: Textform und nachvollziehbare Begründung (qualifizierter Mietspiegel, mind. drei Vergleichswohnungen oder Gutachten)2.
Warte-/Sperrfrist: Verlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung; wirksam wird die neue Miete frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung15.
Kappungsgrenze: Max. +20 % in 3 Jahren; in vielen Gemeinden durch Landesverordnung auf 15 % abgesenkt11110.
Zustimmungs-/Wirksamkeitsfrist: Mieter dürfen bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen; die erhöhte Miete gilt ab Beginn des dritten Monats3.
Kappungsgrenze berechnen (15 % / 20 % in 3 Jahren)
Wie berechnet man die Kappungsgrenze? Die Regel steht in § 558 Abs. 3 BGB: Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist dieser Wert per Landesverordnung auf 15 % abgesenkt. Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen (§§ 559–560 BGB) bleiben dabei unberücksichtigt111.
So berechnen Sie die Mietsteigerung Schritt für Schritt: Nehmen Sie die Ausgangsmiete – die Nettokaltmiete, die vor drei Jahren galt – und multiplizieren Sie sie mit dem zulässigen Prozentsatz. Die Kappungsgrenze ist dabei eine zweite, von der Vergleichsmiete unabhängige Obergrenze: Es gilt immer der niedrigere der beiden Werte.
Beispiel: Kappungsgrenze berechnen
Ausgangsmiete vor drei Jahren: 800 €. Angespannter Wohnungsmarkt, also 15 %.
Zulässige Mietsteigerung in 3 Jahren = 920 € − 800 € = 120 €
Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete darunter (z. B. 900 €), ist 900 € die Grenze – nicht 920 € (§ 558 BGB).
Formel: Höchstmiete = Ausgangsmiete × (1 + Kappungsgrenze in % ⁄ 100), gedeckelt auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Ohne angespannten Wohnungsmarkt rechnen Sie statt mit 15 % mit 20 % (× 1,20).
Kappungsgrenze berechnen
Geben Sie die Ausgangsmiete (Nettokaltmiete vor drei Jahren) ein. Der Rechner zeigt die Höchstmiete nach Kappungsgrenze – und deckelt optional auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
Höchstmiete nach Kappungsgrenze:920,00 €
Zulässige Mietsteigerung in drei Jahren: 120,00 € (15,0 %).
Ob in Ihrer Stadt 15 % oder 20 % gelten, hängt von der jeweiligen Landesverordnung ab. Eine aktuelle Übersicht der Gemeinden mit abgesenkter Kappungsgrenze finden Sie beim Deutschen Mieterbund11.
3Mietspiegel richtig nutzen
Ein Mietspiegel ist die Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und hat besondere Beweiswirkung. Prüfen Sie Merkmale wie Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage – und ob der Mietspiegel qualifiziert ist.1249.
Achtung: Allgemeine Internet-Anzeigen sind als Begründungsmittel kein Ersatz für Mietspiegel, konkrete Vergleichswohnungen oder Gutachten.13.
Kappungsbeträge – innerhalb von 6 Jahren max. +3 €/m²; bei Ausgangsmiete < 7 €/m² max. +2 €/m²7.
Form & Berechnung – Ankündigung, nachvollziehbare Kostenaufstellung, Abzug ersparter Instandhaltung. Härteeinwände sind möglich6.
5Muster – Einwendungen gegen Mieterhöhung
Betreff: Einwendungen gegen Ihre Mieterhöhung
Sehr geehrte Damen und Herren,
gegen das Mieterhöhungsverlangen vom [Datum] erhebe ich Einwendungen. Begründung (Beispiele): – Der herangezogene Mietspiegel bzw. die Vergleichswohnungen bilden Lage/Ausstattung nicht zutreffend ab. – Die Kappungsgrenze (15/20 % in drei Jahren) wäre überschritten. – Form, Begründung oder Fristen sind nicht eingehalten.
Bitte übermitteln Sie eine nachvollziehbare Berechnung und Begründung.
Mit freundlichen Grüßen [Name/Adresse]
Hinweis: Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung. Prüfen Sie Mietvertrag, kommunale Kappungsgrenzen-Verordnung und den aktuellen Mietspiegel Ihrer Stadt.
Quellen & weiterführende Links
§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (inkl. Kappungsgrenze-Grundsatz)Gesetze im Internetdejure.org
§ 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhungdejure.org
