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Die Mietpreisbremse 2025 schützt Mieter vor überhöhten Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Hier erfahren Sie alles zu Ausnahmen, Rechten und wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren können. Unsere KI-gestützte Rechtsinformation unterstützt Sie bei allen Fragen rund um die Mietpreisbremse.
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung in Deutschland, die verhindern soll, dass die Mieten bei neuen Mietverträgen in beliebten Gegenden rasant in die Höhe schießen. Sie begrenzt also die maximale Miethöhe bei Wiedervermietungen in bestimmten Gebieten, in denen Wohnraum knapp und teuer ist.
Ziel der Mietpreisbremse: Bezahlbares Wohnen für breite Schichten der Bevölkerung zu ermöglichen – besonders für Familien, Rentner mit kleiner Rente oder junge Leute. In diesem umfassenden Ratgeber erklären wir einfach, was die Mietpreisbremse genau bedeutet, wo sie gilt, welche Ausnahmen es gibt und was Mieter tun können, wenn sie eine zu hohe Miete vermuten.
In begehrten Städten und Ballungsräumen stiegen die Mieten bei neuen Mietverträgen lange Zeit ungebremst an. Vor Einführung der Mietpreisbremse konnte ein Vermieter bei Neuvermietung einer Wohnung im Grunde so viel verlangen, wie der Markt hergibt, da es keine wirksame Begrenzung gab. Gerade in Großstädten führte dies zu exorbitanten Mietsteigerungen bei einem Mieterwechsel.
Das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung stimmte oft nicht mehr: Die Wohnung war nicht besser geworden, aber neue Mieter sollten viel mehr zahlen. Um diese überzogenen Forderungen zu begrenzen, wurde 2015 die Mietpreisbremse eingeführt.
Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall, sondern nur in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das sind Regionen (oft Großstädte oder Universitätsstädte), in denen viele Menschen nach Wohnungen suchen und der Wohnraum knapp ist. Die Landesregierungen der Bundesländer bestimmen, wo solche Gebiete liegen und erlassen Verordnungen, um dort die Mietpreisbremse zu aktivieren.
Beispiele: In Städten wie Berlin, München, Hamburg, Köln und vielen anderen Großstädten wurde die Mietpreisbremse angewendet. In ländlichen Regionen oder Städten mit entspanntem Wohnungsmarkt gilt sie hingegen meist nicht.
Wichtig: Die Mietpreisbremse greift nur bei Wiedervermietungen von bestehenden Wohnungen. Das heißt, wenn ein neuer Mieter einen Mietvertrag abschließt, greift die Regel. Für bestehende Mietverhältnisse (Mieterhöhungen im laufenden Vertrag) gelten andere Vorschriften (z. B. Kappungsgrenzen).
Außerdem können die Bundesländer die Mietpreisbremse zeitlich befristen und müssen sie regelmäßig überprüfen. Anfangs war sie bis 2020 befristet, dann bis Ende 2025. Aktuell (Stand 2025) hat die Bundesregierung beschlossen, die Mietpreisbremse bis 31. Dezember 2029 zu verlängern, um weiterhin den Mietenanstieg zu verlangsamen. Das entsprechende Gesetz wurde vom Bundestag beschlossen und hat den Bundesrat passiert. Somit bleibt die Regelung in den kommenden Jahren bestehen.
Die Kernregel ist einfach: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das, was im Schnitt für vergleichbare Wohnungen in der Gegend gezahlt wird – meist ermittelt durch den örtlichen Mietspiegel.
Beispiel: Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung 8,50 Euro pro Quadratmeter. Mit Mietpreisbremse dürfte der Vermieter an einen neuen Mieter höchstens rund 9,35 Euro pro Quadratmeter verlangen (das sind 10 % über 8,50 €). Liegt die angebotene Miete deutlich darüber, verstößt das gegen die Mietpreisbremse.
Diese Obergrenze (Vergleichsmiete + 10%) soll sicherstellen, dass Neuvermietungen nicht sprunghaft teurer werden als das allgemeine Mietniveau vor Ort. Gerade in angespannten Märkten sorgt das für eine gewisse Dämpfung der Mietpreise bei Mieterwechseln.
Die Mietpreisbremse lässt mehrere Ausnahmen zu, damit Vermieter in bestimmten Situationen nicht unverhältnismäßig benachteiligt werden und um Investitionen zu fördern. Hier die wichtigsten Ausnahmen (Schlupflöcher) im Überblick:
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Diese Regel soll Anreize schaffen, neue Wohnungen zu bauen. Für Neubauten kann der Vermieter also die Miete frei festlegen, ohne die 10%-Grenze. Erst bei der zweiten Vermietung einer solchen Neubauwohnung greift dann die Bremse (sofern das Gebiet weiterhin als angespannt gilt).
Hat der Vermieter eine Wohnung umfassend modernisiert, gilt für die erste Vermietung nach der Modernisierung keine Mietpreisbremse. „Umfassend" heißt hier: Die Investitionen in die Modernisierung sind so hoch (mehr als ein Drittel der Kosten für einen Neubau vergleichbarer Größe), dass die Wohnung quasi auf Neubaustandard gehoben wurde. In so einem Fall darf der Vermieter die Miete anheben, um die Modernisierungskosten teilweise zu refinanzieren. Allerdings gilt das wirklich nur einmalig direkt nach der Modernisierung.
War die Wohnung schon im vorherigen Mietverhältnis teurer als die Mietpreisbremse erlauben würde, darf der Vermieter diese Vormiete auch dem neuen Mieter wieder verlangen. Er muss aber den neuen Mieter vor Vertragsabschluss darüber informieren, wie hoch die Vormiete war. Wichtig: Die Vormiete zählt nur, wenn sie rechtmäßig war. Wurde z. B. mit dem Vormieter kurz vor Auszug die Miete noch schnell erhöht, um eine höhere Basis zu schaffen, zählt diese Erhöhung nicht (solche Tricks sind ausgeschlossen).
Hat der Vermieter im vorherigen Mietverhältnis modernisiert, aber die Miete dort noch nicht (voll) erhöht, darf er bei Neuvermietung einen Modernisierungszuschlag aufschlagen, der über die 10%-Grenze hinausgeht. Dieser Zuschlag entspricht der Erhöhung, die er auch im laufenden Vertrag hätte verlangen dürfen (nach BGB 11% der Kosten pro Jahr bis Ende 2018, seit 2019 max. 8%). Das klingt kompliziert, soll aber vereinfacht heißen: Wenn zwischen zwei Mietern modernisiert wurde, kann die Miete etwas höher sein als +10%, nämlich um den Anteil, den die Modernisierung rechtfertigt.
Diese Ausnahmen zeigen aber auch eine Schwäche der Mietpreisbremse: Es gibt zahlreiche Schlupflöcher, durch die findige Vermieter die Begrenzung umgehen können. Kritiker – etwa Mietervereine – bemängeln, dass die Bremse daher nicht strikt genug greift und in der Praxis oft wirkungslos bleibt, wenn Vermieter die Ausnahmen nutzen oder z. B. möblierte Kurzzeitmieten als Umgehung einsetzen.
Der Vermieter muss unaufgefordert vor Vertragsschluss offenlegen, wenn er sich auf eine der obigen Ausnahmen beruft. Das heißt, er muss dem Mietinteressenten z. B. mitteilen: „Die Wohnung fällt nicht unter die Mietpreisbremse, weil Neubau" oder „Ich verlange die gleiche Miete wie der Vormieter (x €/m²)". Tut er das nicht, kann er sich später nicht auf diese Ausnahme berufen. Diese Transparenzpflicht ist seit 2019 gesetzlich verankert und soll Mieter in die Lage versetzen, die Mietforderung besser einzuordnen.
Mieter, die glauben, dass ihre neue Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, sollten schnell handeln. Folgende Schritte sind ratsam:
Recherchieren Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung (z. B. im Mietspiegel der Stadt). Liegt Ihre vereinbarte Miete mehr als 10% darüber?
Stellen Sie sicher, dass für Ihre Gemeinde/Stadt die Mietpreisbremse überhaupt gilt (Infos dazu bei Stadtverwaltung oder Verbraucherzentrale). In vielen Großstädten ja, aber überprüfen schadet nicht.
Wenn Sie zu viel zahlen, müssen Sie dem Vermieter eine formlose Rüge schicken. Schreiben Sie z. B.: „Ich rüge, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete +10% übersteigt und damit unzulässig hoch ist. Ich fordere eine Absenkung auf das zulässige Niveau." Dabei sollten Sie Ihre Berechnung (Mietspiegelwert +10%) angeben. Auf mögliche Ausnahmen (Vormiete, Modernisierung) braucht der Mieter nur einzugehen, wenn der Vermieter dazu bereits Infos geliefert hatte.
Nach Erhalt so einer Rüge muss der Vermieter die Miete künftig auf das zulässige Maß reduzieren. Seit einer Gesetzesänderung gilt: Bei Mietverträgen ab 1. April 2020 können Mieter sogar zu viel gezahlte Miete ab Vertragsbeginn zurückfordern, nicht nur ab Rüge. Allerdings muss die Rüge rechtzeitig kommen: Wer erst mehr als 30 Monate nach Einzug rügt, kann nur noch für die Zukunft kürzen (die Rückforderung für die Vergangenheit ist dann ausgeschlossen).
Mieter haben das Recht, vom Vermieter Auskunft zu verlangen, auf welcher Grundlage er die verlangte Miete rechtfertigt (z. B. Höhe der Vormiete, Modernisierungskosten usw.). So können sie prüfen, ob eine Ausnahme wirklich zutrifft.
Beispiel: Angenommen, ortsüblich wären 10 €/m², zulässig also bis 11 €/m². Ihr Vertrag sieht 13 €/m² vor ohne erkennbaren Grund. Sie rügen schriftlich die überhöhte Miete. Ihr Vermieter reagiert nicht. Ab Rüge zahlen Sie rechtmäßig nur noch 11 €/m². Haben Sie nach dem 1.4.2020 gemietet, können Sie zusätzlich die Differenz für vergangene Monate zurückfordern – bis maximal 2,5 Jahre rückwirkend (danach ist Schluss wegen 30-Monate-Grenze).
Wichtig: Die Mietpreisbremse gibt keine automatische Behörde, die das durchsetzt. Es liegt am Mieter, seine Rechte geltend zu machen (durch Rüge und notfalls Klage). Verstöße sind aber zivilrechtlich angreifbar. Mieter sollten sich im Zweifel vom Mieterverein oder einer Unterstützungsstelle unterstützen lassen, um die korrekte Formulierung der Rüge sicherzustellen – denn pauschale Musterschreiben können ins Leere gehen, wenn sie den konkreten Fall nicht abdecken.
Die Mietpreisbremse soll Mieter in gefragten Gegenden vor unverhältnismäßig hohen Mieten schützen. In ausgewiesenen Gebieten darf bei Neuvermietung die verlangte Nettokaltmiete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ausnahmen gelten für Neubauten (Erstvermietung nach 2014), umfassend modernisierte Wohnungen (Erstvermietung danach) sowie Fälle, in denen die Vormiete bereits hoch war. Vermieter müssen solche Ausnahmegründe offenlegen.
Mieter sollten ihre Miete mit dem Mietspiegel vergleichen und können bei Verstößen die Miete mindern und zu viel gezahltes zurückverlangen (nach Rüge). Die Mietpreisbremse wurde inzwischen verlängert und gilt voraussichtlich bis Ende 2029 weiter.
Trotz einiger Kritikpunkte und Schlupflöcher ist sie ein wichtiges Instrument, um Wohnraum in Ballungsgebieten einigermaßen erschwinglich zu halten.
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