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Mietvertrag mit Messingschlüssel und Taschenrechner auf einem dunklen Holztisch

Ist meine Miete zu hoch? Mietpreisbremse prüfen und Geld zurückholen

Miete zu hoch? Zulässige Höchstmiete nach der Mietpreisbremse berechnen, Ausnahmen prüfen und zu viel gezahlte Miete per Rüge-Muster zurückfordern.

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  1. 1Fall schildern
  2. 2Prüfung mit § & Urteil
  3. 3Nächste Schritte & Muster
Von SpecterAI Redaktion

Stand: 27. September 2026 · alle 16 Länder geprüft

Mietpreisbremse prüfen und zu viel gezahlte Miete zurückholen

Liegt Ihre Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Miete bei Vertragsbeginn höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Mit dem Rechner sehen Sie in einer Minute, ob Ihre Miete darüber liegt und wie viel Sie zurückfordern können.

Das Wichtigste in Kürze

  • Zulässig bei Mietbeginn: Vergleichsmiete + 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB), sofern keine Ausnahme greift.
  • Die Rüge braucht Textform – eine E-Mail mit Ihrem Namen genügt (§ 556g Abs. 4 BGB).
  • Rüge binnen 30 Monaten nach Mietbeginn: Dann gibt es die Überschreitung ab Mietbeginn zurück, sonst erst ab der Rüge.
  • Landesverordnungen gelten höchstens bis 31. Dezember 2029. In Baden-Württemberg und Hessen laufen sie 2026 aus; Anschlussregeln sind in Vorbereitung.

In vier Schritten prüfen

  1. Gebiet: Galt in Ihrer Gemeinde bei Vertragsschluss eine Landesverordnung? Das zeigt die Länderübersicht.

  2. Grenze: Mietspiegelwert bei Mietbeginn × Wohnfläche × 1,10 = zulässige Nettokaltmiete (§ 556d Abs. 1 BGB).

  3. Ausnahmen: Vormiete, Modernisierung, Neubau – aber nur, wenn der Vermieter Sie vor Vertragsschluss darüber informiert hat.

  4. Rüge: Verstoß in Textform rügen, Auskunft verlangen, Betrag zurückfordern (§ 556g BGB).

Mietpreisbremse-Rechner

Nur für Mietverträge in einem Gebiet mit Mietpreisbremse. Vergleichen Sie die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten.

Mietspiegelwert bei Mietbeginn

Leer = heute

Nur wenn vor Vertragsschluss in Textform genannt

Geben Sie Miete, Fläche, Vergleichsmiete und Mietbeginn ein, um das Ergebnis zu sehen.

Unverbindliche Schätzung nach §§ 556d, 556e, 556g BGB:

  • Monate vor der Rüge zählen ab dem Monat des Mietbeginns.
  • Greift eine Ausnahme (Neubau, Modernisierung), stimmt das Ergebnis nicht – siehe Checkliste.
  • Mietverhältnisse bis 31. März 2020: Rückforderung nur ab Rüge (Art. 229 § 51 EGBGB).

Wie viel bekommen Sie zurück?

Zurückfordern können Sie nur, was Sie gerügt haben (§ 556g Abs. 2 BGB). Wie weit die Rückforderung reicht, hängt vom Zeitpunkt der Rüge ab:

Rüge binnen 30 Monaten

ab Mietbeginn

Gilt, wenn die Rüge spätestens 30 Monate nach Mietbeginn zugeht und das Mietverhältnis noch läuft.

Später oder nach dem Auszug

ab Zugang der Rüge

Das gilt auch für alle Mietverhältnisse, die bis zum 31. März 2020 entstanden sind (Art. 229 § 51 EGBGB).

Checkliste: Greift eine Ausnahme?

Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme, musste er Sie vor Ihrer Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a, Abs. 4 BGB). Ohne diese Auskunft kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen; holt er sie nach, frühestens zwei Jahre später.

  • Höhere Vormiete

    Zulässig ist eine Miete bis zur Höhe dessen, was der Vormieter zuletzt schuldete. Mieterhöhungen im letzten Jahr vor dessen Auszug und Minderungen zählen nicht mit.

    § 556e Abs. 1 BGB

  • Modernisierung in den letzten drei Jahren

    Die Grenze darf um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung ergäbe.

    § 556e Abs. 2 BGB

  • Neubau: erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet

    Für solche Wohnungen gilt die Mietpreisbremse gar nicht.

    § 556f Satz 1 BGB

  • Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung

    Für die erste Vermietung danach gelten §§ 556d und 556e nicht.

    § 556f Satz 2 BGB

Außerdem ausgenommen: Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters (unter Voraussetzungen) sowie Studenten- und Jugendwohnheime (§ 549 Abs. 2, 3 BGB).

Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?

Der Bund hat die Mietpreisbremse 2025 verlängert (BGBl. 2025 I Nr. 163): Landesverordnungen dürfen höchstens bis zum 31. Dezember 2029 gelten (§ 556d Abs. 2 BGB). Welche Gemeinden erfasst sind, legt jedes Land selbst fest. Maßgeblich ist, ob bei Ihrem Vertragsschluss eine Verordnung galt (Art. 229 § 35 EGBGB).

Mietpreisbremse nach Bundesland

Stand 27. September 2026

  • Baden-Württemberg

    Läuft 2026 aus

    bis 31.12.2026

    130 Städte und Gemeinden. Die Anschluss-Verordnung ab 2027 hat der Ministerrat am 22.09.2026 zur Anhörung freigegeben.

    Landesministerium

  • Bayern

    Gilt

    bis 31.12.2029

    Gemeinden der Mieterschutzverordnung (seit 01.01.2026).

    Mieterschutzverordnung

  • Berlin

    Gilt

    bis 31.12.2029

    Ganzes Stadtgebiet (seit 01.01.2026).

    Senatskanzlei

  • Brandenburg

    Gilt

    bis 31.12.2029

    Gemeinden der Mietpreisbegrenzungsverordnung (seit 01.01.2026).

    Verordnung

  • Bremen

    Gilt

    bis 31.12.2029

    Stadt Bremen (seit 01.12.2025), nicht Bremerhaven.

    Senatspressestelle

  • Hamburg

    Gilt

    bis 31.12.2029

    Ganzes Stadtgebiet (seit 01.01.2026).

    Senat

  • Hessen

    Läuft 2026 aus

    bis 25.11.2026

    49 Kommunen. Eine neue Verordnung für 71 Kommunen ist seit 24.09.2026 in der Anhörung.

    GVBl. 2025 Nr. 74Entwurf 2026

  • Mecklenburg-Vorpommern

    Gilt

    bis 30.09.2028

    Rostock und Greifswald; seit 2026 auch Binz, Graal-Müritz, Heringsdorf, Kühlungsborn, Rerik, Sellin, Zingst und Zinnowitz.

    Landesregierung

  • Niedersachsen

    Gilt

    bis 31.12.2029

    Kommunen der Mieterschutzverordnung.

    Staatskanzlei

  • Nordrhein-Westfalen

    Gilt

    bis 31.12.2029

    Kommunen der Mieterschutzverordnung, z. B. Köln, Düsseldorf, Dortmund – nicht Essen.

    Mieterschutzverordnung

  • Rheinland-Pfalz

    Gilt

    bis 31.12.2029

    Landau, Ludwigshafen, Mainz, Speyer, Worms, Landkreise Alzey-Worms und Rhein-Pfalz-Kreis (seit 08.10.2025).

    Landesministerium

  • Saarland

    Keine Bremse

    keine Verordnung

    Im amtlichen Landesrecht ist keine Verordnung zu finden.

    Landesrecht

  • Sachsen

    Gilt

    bis 30.06.2027

    Dresden und Leipzig (seit 01.01.2026).

    Verordnung

  • Sachsen-Anhalt

    Keine Bremse

    keine Verordnung

    Im amtlichen Landesrecht ist keine Verordnung zu finden.

    Landesrecht

  • Schleswig-Holstein

    Keine Bremse

    keine Verordnung

    Das Land hat die Mietpreisbremse 2019 abgeschafft.

    Landesregierung (2019)

  • Thüringen

    Gilt

    bis 31.12.2027

    Erfurt und Jena.

    Verordnung

Ob Ihre Gemeinde erfasst ist, steht in der Anlage der jeweiligen Verordnung. Für einen Vertrag aus einem früheren Jahr kommt es auf die damals geltende Verordnung an.

Muster: Rüge mit Auskunftsverlangen

  • Textform: Brief oder E-Mail mit Ihrem Namen genügt (§ 556g Abs. 4, § 126b BGB). Den Zugang sollten Sie beweisen können.
  • Bezug auf die Auskunft: Hat der Vermieter vor Vertragsschluss eine Ausnahme mitgeteilt, muss die Rüge darauf eingehen (§ 556g Abs. 2 Satz 2 BGB).
  • Auskunft: Der Vermieter muss auf Verlangen die Tatsachen nennen, die für die Miethöhe maßgeblich und nicht allgemein zugänglich sind (§ 556g Abs. 3 BGB).
[Vor- und Nachname] [Straße, Hausnummer, PLZ Ort] An [Name des Vermieters bzw. der Hausverwaltung] [Anschrift] [Ort], den [Datum] Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB (Mietpreisbremse) und Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB Mietwohnung: [Anschrift, Geschoss, Lage], Mietvertrag vom [Datum] Sehr geehrte/r [Name], seit dem [Mietbeginn] miete ich die oben genannte Wohnung mit einer Wohnfläche von [__] m². Vereinbart ist eine Nettokaltmiete von [__] Euro monatlich, also [__] Euro pro m². Die Wohnung liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der [Name und Datum der Landesverordnung]. Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrug bei Mietbeginn nach dem [Mietspiegel der Stadt ..., Stand ..., Mietspiegelfeld ...] [__] Euro pro m². Zulässig sind damit höchstens [__] Euro pro m², also [__] Euro monatlich. Die vereinbarte Miete übersteigt diesen Betrag um [__] Euro monatlich. 1. Rüge Hiermit rüge ich einen Verstoß gegen die Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (§§ 556d ff. BGB). [Nur falls Sie vor Vertragsschluss eine Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB erhalten haben: Ihre Auskunft vom [Datum], wonach [Vormiete / Modernisierung / Neubau / umfassende Modernisierung], rechtfertigt die vereinbarte Miete nicht, weil [Begründung].] 2. Rückzahlung und künftige Miete Bitte erstatten Sie mir die zu viel gezahlte Miete für die Zeit ab [Mietbeginn bzw. Zugang dieser Rüge] in Höhe von bisher [__] Euro bis zum [Datum] auf mein Konto [IBAN]. Bitte bestätigen Sie mir außerdem bis zum [Datum] in Textform, dass ab sofort nur noch die zulässige Nettokaltmiete von [__] Euro zuzüglich Betriebskosten geschuldet ist. 3. Auskunftsverlangen Bitte teilen Sie mir bis zum [Datum] in Textform alle nicht allgemein zugänglichen Tatsachen mit, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, insbesondere: - die Höhe der Miete, die der Vormieter zuletzt schuldete, und ob diese im letzten Jahr vor dem Ende seines Mietverhältnisses erhöht wurde, - ob und welche Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor meinem Mietbeginn durchgeführt wurden, mit den Angaben nach § 559b Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB, - wann die Wohnung erstmals genutzt und vermietet wurde, - ob es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt. Bis zur Klärung zahle ich die Miete in bisheriger Höhe weiter. Meine Rückforderung bleibt davon unberührt (§ 556g Abs. 1 Satz 4 BGB). Mit freundlichen Grüßen [Vor- und Nachname]

Platzhalter in eckigen Klammern ersetzen, die Zahlen aus dem Rechner übernehmen und nicht zutreffende Teile streichen. Das Muster ersetzt keine Prüfung Ihres Einzelfalls.

Keine Mietpreisbremse – Miete trotzdem zu hoch?

Außerhalb der Mietpreisbremse gibt es bei Vertragsbeginn keine feste 10-%-Grenze. Verlangt ein Vermieter unter Ausnutzung eines geringen Angebots mehr als 20 % über der ortsüblichen Miete, ist das eine Ordnungswidrigkeit (§ 5 WiStG). Spätere Erhöhungen prüfen Sie mit unserem Mieterhöhungs-Rechner.

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Häufige Fragen zur Mietpreisbremse

Wie finde ich heraus, ob meine Miete zu hoch ist?

Liegt Ihre Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Miete bei Vertragsbeginn höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Den Wert pro Quadratmeter finden Sie im Mietspiegel Ihrer Stadt für die Zeit des Mietbeginns. Vergleichsmiete × Wohnfläche × 1,1 ergibt die zulässige Nettokaltmiete – es sei denn, eine Ausnahme greift.

Muss die Rüge schriftlich sein?

Die Rüge braucht Textform (§ 556g Abs. 4 BGB): ein Brief oder eine E-Mail mit Ihrem Namen genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Hat der Vermieter vor Vertragsschluss eine Auskunft zu einer Ausnahme erteilt, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen.

Wie viel Miete kann ich zurückfordern?

Rügen Sie spätestens 30 Monate nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, können Sie die zu viel gezahlte Miete ab Mietbeginn zurückverlangen. Später oder nach dem Ende des Mietverhältnisses bekommen Sie nur die Miete zurück, die nach Zugang der Rüge fällig wird (§ 556g Abs. 2 BGB). Für Mietverhältnisse, die bis zum 31. März 2020 entstanden sind, gilt nur die Rückforderung ab Rüge (Art. 229 § 51 EGBGB).

Was gilt, wenn die Verordnung in meinem Land ausläuft?

Entscheidend ist, ob bei Ihrem Vertragsschluss eine Verordnung galt (Art. 229 § 35 EGBGB). Ein Vertrag aus der Zeit, in der die Mietpreisbremse galt, bleibt erfasst, auch wenn die Verordnung später endet. Für Verträge in einer Lücke ohne Verordnung gilt sie nicht.

Darf mir der Vermieter kündigen, weil ich die Miete rüge?

Für eine ordentliche Kündigung braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf oder erhebliche Pflichtverletzungen (§ 573 BGB). Dass Sie Ihre gesetzlichen Rechte geltend machen, ist kein solcher Grund. Zahlen Sie die Miete bis zur Klärung aber weiter voll, damit kein Zahlungsrückstand entsteht – Ihr Rückforderungsanspruch bleibt erhalten.

Gilt die Mietpreisbremse auch bei Staffel- und Indexmiete?

Ja. Bei einer Staffelmiete gilt sie für jede einzelne Staffel, maßgeblich ist jeweils der Zeitpunkt, zu dem die Staffel fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei einer Indexmiete gilt sie nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).

Meine Miete ist hoch, aber es gibt keine Mietpreisbremse – was nun?

Dann bleibt die Grenze des Wirtschaftsstrafrechts: Eine Miete, die unter Ausnutzung eines geringen Angebots die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt, ist nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz ordnungswidrig. Bei laufenden Verträgen schützen Sie außerdem die Regeln für Mieterhöhungen wie die Kappungsgrenze (§ 558 BGB).

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