Mietvertrag kündigen: Fristen, Form & Musterbrief

Überblick: Mietvertrag kündigen als Mieter

Einen unbefristeten Wohnraummietvertrag können Mieter grundsätzlich ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen. Entscheidend sind die gesetzliche oder wirksam vereinbarte Kündigungsfrist, ein möglicher Kündigungsausschluss und die strikte Schriftform.

Kündigungsfristen für Mieter

Gesetzliche Kündigungsfrist Wohnung (§ 573c BGB)

Vertragliche Kündigungsfristen

Im Mietvertrag können auch andere Kündigungsfristen vereinbart sein:

• Für Mieter günstigere Fristen: Können wirksam vereinbart werden
• Verlängerungen zulasten Mieter: In Wohnraummietverträgen grundsätzlich unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB)
• Staffelung nach Mietdauer: Zu Lasten des Mieters unzulässig; nur Vermieterfristen können sich verlängern

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

Nach einer Mieterhöhung nach §§ 558 oder 559 BGB können Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall tritt die Erhöhung nicht ein. Die Einzelheiten regelt § 561 BGB.

Kündigungsfrist-Rechner: Wann kann ich die Wohnung kündigen?

Geben Sie das Datum ein, an dem Ihre Kündigung beim Vermieter eingeht. Der Rechner wendet die gesetzliche Dreimonatsfrist nach § 573c Abs. 1 BGB an und zeigt einen rechnerischen Beendigungstermin. Stellen Sie die Kündigung wegen der Besonderheit des Samstags möglichst vor dem letzten Karenztag zu.

Der Rechner deckt nur den gesetzlichen Regelfall eines unbefristeten Wohnraummietvertrags ab. Eine Befristung, ein wirksamer Kündigungsausschluss oder eine günstigere Vereinbarung kann den Termin verändern – prüfen Sie daher immer auch Ihren Mietvertrag.

Formvorschriften für die Kündigung

1. Schriftform (§ 568 BGB)

Nach § 568 BGB muss die Kündigung schriftlich erfolgen. Das bedeutet nach § 126 BGB grundsätzlich ein eigenhändig unterschriebenes Papierdokument.

• Eigenhändige Unterschrift: Alle Mieter müssen persönlich unterschreiben
• Papierform: Das Original muss übergeben werden (keine E-Mail, kein Fax)
• Vertretung möglich: Ein Mitmieter kann mit Vollmacht für andere kündigen. Fehlt der Kündigung eine Vollmachtsurkunde, kann der Empfänger sie unter den Voraussetzungen des § 174 BGB unverzüglich zurückweisen.
• Alle Vermieter: Die Kündigung muss grundsätzlich allen Vermietern zugehen, sofern kein Empfangsbevollmächtigter benannt ist

2. Inhalt der Kündigung

Das Kündigungsschreiben muss folgende Angaben enthalten:

• Eindeutige Kündigungserklärung: "Hiermit kündige ich..."
• Mietobjekt: Genaue Adresse der Wohnung
• Kündigungstermin: Konkretes Datum oder "zum nächstmöglichen Zeitpunkt"
• Datum und Unterschrift: Von allen Mietern
• Optional: Bitte um Bestätigung und Terminvereinbarung für Übergabe

Muster: Kündigung Mietvertrag

Muster: Kündigung bei mehreren Mietern

Zustellung der Kündigung

Die Kündigung wird nach § 130 BGB erst wirksam, wenn sie dem Vermieter zugegangen ist. Der Zugang muss im Streitfall nachgewiesen werden können.

Sichere Zustellungsmethoden

Checkliste: Mietvertrag kündigen

Wohnungsübergabe: Was ist zu beachten?

1. Übergabeprotokoll erstellen

Erstellen Sie gemeinsam mit dem Vermieter ein detailliertes Übergabeprotokoll:

• Zustand aller Räume dokumentieren (Wände, Böden, Fenster, Türen)
• Vorhandene Mängel und Schäden auflisten
• Fotos von jedem Raum machen
• Zählerstände ablesen und fotografieren
• Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel festhalten
• Beide Parteien unterschreiben das Protokoll

2. Renovierungspflichten

Ob Sie renovieren müssen, hängt vom Zustand bei Einzug, der konkreten Vertragsklausel und der tatsächlichen Abnutzung ab. Nach der BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen sind formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam. Auch die Übertragung von Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Übergabe ist ohne angemessenen Ausgleich grundsätzlich unwirksam.

3. Kleinreparaturen und Schäden

Für Veränderungen oder Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch haften Mieter nach § 538 BGB nicht. Ersatzpflichtig können dagegen schuldhaft verursachte Schäden sein:

• Mögliche Schäden: Ungewöhnlich viele oder übergroße Bohrlöcher, beschädigte Türen, tiefe Kratzer oder selbst verursachte Defekte
• Normale Abnutzung: Verfärbte Wände, leichte Kratzer, abgenutzte Teppiche (nach langer Wohndauer)
• Vermieter trägt: Defekte durch Alter/Verschleiß (z. B. undichte Fenster, alte Heizung)

Mietkaution zurückbekommen

Fristen für Kautionsrückzahlung

Für die Kautionsabrechnung gibt es keine starre gesetzliche Drei- oder Sechsmonatsfrist. Nach der BGH-Rechtsprechung zur Kautionsabrechnung darf der Vermieter zunächst angemessen prüfen, ob noch gesicherte Ansprüche bestehen. Sobald kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht, ist abzurechnen und der verbleibende Betrag auszuzahlen.

• Ohne offene Ansprüche: Rückzahlung nach angemessener Prüfungs- und Abrechnungsfrist
• Mit Mängeln: Einbehalt nur in Höhe der zu erwartenden Kosten (mit Begründung)
• Betriebskosten: Ein angemessener Teil kann für eine konkret zu erwartende Nachforderung zurückbehalten werden
• Keine Berechtigung: Die gesamte Kaution darf nicht ohne nachvollziehbaren Sicherungsgrund einbehalten werden

Kautionsrückzahlung einfordern

Wenn die angemessene Prüfungsfrist abgelaufen und der Rückzahlungsanspruch fällig ist, gehen Sie wie folgt vor:

1. Schriftliche Aufforderung: Verlangen Sie eine Abrechnung und setzen Sie eine angemessene Zahlungsfrist
2. Mahnung: Bei Nichtzahlung mit Androhung rechtlicher Schritte
3. Klage: Beim Amtsgericht (meist geringe Gerichtskosten)
4. Verzugszinsen: Ab Fälligkeit 5 Prozentpunkte über Basiszinssatz

Sonderfälle bei der Kündigung

Fristlose Kündigung durch Mieter

In Ausnahmefällen kann ein wichtiger Grund eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Verbindung mit § 569 BGB tragen. Ob eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung nötig ist, hängt vom Kündigungsgrund und den Umständen ab:

• Erhebliche Gesundheitsgefährdung: Extremer Schimmelbefall, Asbest
• Unbewohnbarkeit: Wohnung nicht nutzbar (Wasserschaden, Brandschaden)
• Verweigerung von Reparaturen: Nach Fristsetzung und Ankündigung

Nachmieter stellen

Allein das Benennen eines geeigneten Nachmieters beendet den Vertrag grundsätzlich nicht. Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung kann sich aus einer Nachmieterklausel, einer Vereinbarung mit dem Vermieter oder ausnahmsweise aus einer besonderen Interessenabwägung ergeben. Ohne eine solche Grundlage läuft der Vertrag bis zum regulären Ende weiter. Ein vorgeschlagener Nachmieter kann insbesondere ungeeignet sein, wenn:

• Der Nachmieter nicht zahlungsfähig ist (schlechte Bonität)
• Der Nachmieter nicht zur Mieterstruktur passt (z. B. gewerbliche Nutzung)
• Der Vermieter selbst oder nahe Angehörige einziehen möchten

Kündigung bei Tod des Mieters

Wird das Mietverhältnis nicht mit eintrittsberechtigten Personen fortgesetzt, läuft es mit dem Erben weiter. Nach § 564 BGB können Erbe und Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und davon erfahren haben, dass keine Fortsetzung oder kein Eintritt erfolgt ist, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Monatsfrist ist also die Erklärungsfrist – nicht die Dauer bis zum Vertragsende.

Häufige Fehler bei der Kündigung

Fazit

Die Kündigung des Mietvertrags erfordert die Einhaltung von Form und Frist. Die wichtigsten Punkte:

• Kündigungsfrist: In der Regel 3 Monate zum Monatsende (Mietvertrag prüfen)
• Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift aller Mieter zwingend
• Zustellung nachweisbar machen (Einwurf-Einschreiben oder persönlich mit Empfangsbestätigung)
• Wohnungsübergabe mit Protokoll dokumentieren
• Kaution wird nach einer angemessenen Prüfungs- und Abrechnungsfrist zurückgezahlt
• Renovierung nur bei wirksamer Klausel und nach tatsächlicher Abnutzung
• Ein Nachmieter beendet den Vertrag nur mit rechtlicher Grundlage oder Zustimmung des Vermieters