Untervermietung: Zustimmung & Risiken
Unter Untervermietung versteht man, dass ein Mieter Dritte in die Wohnung aufnimmt – dauerhaft oder zeitweise – und dafür meist ein Entgelt verlangt. Dabei unterscheidet man zwischen der Untervermietung eines Teils der Wohnung (z. B. eines Zimmers) und der Untervermietung der gesamten Wohnung.
Hier erklären wir in einfacher Sprache, wann Sie eine Zustimmung brauchen, welche Voraussetzungen gelten, wie Sie Schritt für Schritt vorgehen und welche Fehler Sie vermeiden sollten, damit es nicht zu Abmahnung oder Kündigungsrisiken kommt.
Rechtsstand: 28. Juli 2026. Eingearbeitet: BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 (gewinnbringende Untervermietung).
Wann ist Untervermietung erlaubt – und wann nicht?
Grundsätzlich benötigen Mieter für die Überlassung an Dritte die Zustimmung des Vermieters. Ein Anspruch auf Zustimmung kann bestehen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist (z. B. finanzielle Entlastung, beruflicher Auslandsaufenthalt, Trennung) – aber nur bis zur Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen. Eine darüber hinausgehende Gewinnerzielung ist vom Schutzzweck des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gedeckt (BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23).
Typische Konstellationen
Teilweise Untervermietung (Zimmer):
Hier besteht bei berechtigtem Interesse häufig ein Zustimmungsanspruch. Der Hauptmieter bleibt in der Wohnung; der Untermieter nutzt lediglich einen Teilbereich (z. B. WG-Konstellation).
Vollständige Überlassung:
Soll die gesamte Wohnung einem Dritten überlassen werden (z. B. längerer Auslandsaufenthalt), ist die Zustimmung erforderlich und kann verweigert werden, wenn berechtigte Interessen des Vermieters entgegenstehen.
Neu seit 28.01.2026: Genau diese Konstellation hat der BGH entschieden (Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23). Ein Mieter einer Berliner Zwei-Zimmer-Wohnung überließ die Wohnung wegen eines Auslandsaufenthalts ab Anfang 2020 ohne Erlaubnis an zwei Untermieter.
- • Eigene Nettokaltmiete: 460 € pro Monat
- • Verlangte Untermiete: 962 € nettokalt (zzgl. 138 € Betriebskosten = 1.100 €)
- • Überschuss: 502 € nettokalt pro Monat
Ergebnis: kein Anspruch auf die Untervermietungserlaubnis, weil die Einnahmen weit über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgingen – und die ordentliche Kündigung des Vermieters war wirksam (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Kurzzeit- & Ferienvermietung:
Airbnb & Co. sind regelmäßig zustimmungspflichtig und oft durch Mietvertrag, Hausordnung oder öffentlich-rechtliche Vorgaben eingeschränkt. Unerlaubte Kurzzeitvermietung kann Abmahnung und Kündigung nach sich ziehen.
Wichtig: Ohne ausdrückliche Zustimmung riskieren Sie eine vertragswidrige Gebrauchsüberlassung. Der Vermieter darf dann abmahnen und im Extremfall kündigen. Außerdem sind Überlassung an beliebige Personen oder Unteruntervermietung ohne Erlaubnis meist ausgeschlossen.
Beispiel: Ein Mieter möchte wegen gestiegener Kosten ein Zimmer an eine Studentin untervermieten. Er informiert den Vermieter, benennt die Person und legt ein schlüssiges Konzept vor. Der Vermieter darf diese Zustimmung in der Regel nicht grundlos verweigern. Der Anspruch reicht allerdings nur so weit, wie die Untermiete die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen deckt – soll das Zimmer darüber hinaus Gewinn abwerfen, besteht insoweit kein Anspruch (BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23).
Keine Untervermietung ist die Aufnahme naher Angehöriger (z. B. Ehepartner, Kinder), sofern keine Überbelegung entsteht. Aus Höflichkeit sollte man den Vermieter dennoch informieren.
Wichtig – geänderter Maßstab: Bisher wurde die Obergrenze des Untermietzinses meist nur über Mietwucher diskutiert. Seit BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 ist der maßgebliche Maßstab für den Anspruch aus § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein anderer: Ihre eigene Kostendeckung.
Als Obergrenze des Anspruchs lassen sich damit ansetzen:
- • Anteilige Nettokaltmiete für die überlassenen Flächen
- • Anteilige Betriebs- und Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom, Internet)
- • Anteilige M öblierung und weitere wohnungsbezogene Aufwendungen
Was darüber hinausgeht, ist Gewinn – und darauf besteht kein Zustimmungsanspruch. Der Vermieter kann in diesem Umfang ablehnen. Alt: „nur Mietwucher ist die Grenze“ → Neu: die eigene Kostendeckung ist die Grenze des Anspruchs. Der Wuchertatbestand bleibt daneben bestehen, ist aber nicht mehr die entscheidende Hürde.
Voraussetzungen & Grenzen der Untervermietung
Ein Anspruch auf Zustimmung setzt nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein nachträglich entstandenes berechtigtes Interesse des Mieters voraus und darf die Interessen des Vermieters nicht unzumutbar beeinträchtigen (z. B. Überbelegung, Sicherheitsbedenken).
Hinzu kommt seit dem 28.01.2026 eine wirtschaftliche Obergrenze: Der BGH hat entschieden, dass „die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen“, vom berechtigten Interesse nicht umfasst ist (BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23). Wer ohne Erlaubnis gewinnbringend untervermietet, verletzt seine Vertragspflichten schuldhaft und nicht unerheblich – das trägt eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Praxisbeispiele
Beispiel 1 – Teiluntervermietung berechtigt: Ein Zimmer wird an eine Berufspendlerin vergeben. Keine Überbelegung, klare Regeln für Mitbenutzung von Küche/Bad: Zustimmung regelmäßig zu erteilen.
Beispiel 2 – Verweigerung möglich: Fünf zusätzliche Bewohner in einer 2-Zimmer-Wohnung ohne Konzept für Hausordnung und Müll: Überbelegung, berechtigte Ablehnung wahrscheinlich.
Die Einordnung hängt vom Einzelfall ab – Personenzahl, Wohnfläche, Dauer der Überlassung, Zuverlässigkeit der Untermieter und Hausgemeinschaft.
Kosten & Aufschläge
Der Vermieter darf bei berechtigter Teiluntervermietung angemessene Mehrkosten verlangen (z. B. erhöhtes Risiko/Verwaltungsaufwand). Pauschale, beliebige Zuschläge ohne Grundlage sind problematisch.
Ausnahme: Bei vollständiger Überlassung oder Zweifeln an der Person des Untermieters kann die Zustimmung versagt werden, wenn gewichtige Gründe vorliegen (Sicherheits- oder Hausfriedensbedenken).
Zustimmung zur Untervermietung richtig beantragen
Ein vollständiger Antrag, klare Vereinbarungen und ein belastbarer Nachweis vermeiden unnötige Rückfragen und spätere Konflikte.
Schriftlichen Antrag vollständig vorbereiten
Nennen Sie Name, Beruf und Alter des vorgesehenen Untermieters sowie Dauer und Umfang der Untervermietung. Ergänzen Sie die betroffenen Räume, Ihre Kontaktdaten und eine kurze Begründung für Ihr berechtigtes Interesse, etwa die Entlastung bei den Wohnkosten.
Entscheidend: Je vollständiger die Angaben, desto weniger Anlass besteht für Rückfragen oder Verzögerungen.
Rahmenbedingungen schriftlich festhalten
Regeln Sie die Nutzung gemeinsamer Räume, die Kostenverteilung und die wichtigsten Punkte des Zusammenlebens. Diese Absprachen gehören in den Untermietvertrag.
- Mitbenutzung Küche, Bad und Abstellflächen
- Ruhe und Gäste Ruhezeiten und Besuchsregeln
- Schlüssel Übergabe und Rückgabe dokumentieren
Zustimmung und Umfang nachweisbar sichern
Lassen Sie sich die Zustimmung des Vermieters schriftlich geben. Sie sollte den Namen des Untermieters, den Zeitraum und die überlassenen Räume eindeutig benennen. Eine andere Person oder eine längere Dauer muss erneut genehmigt werden.
Bei einer Ablehnung: Verlangen Sie konkrete Gründe und prüfen Sie, ob eine befristete Erlaubnis oder eine andere Person als Kompromiss infrage kommt.
Häufige Fehler & Risiken bei Untervermietung
Unerlaubte Überlassung
Wer ohne Zustimmung untervermietet, riskiert Abmahnung und im Extremfall Kündigung. Zudem können Schadensersatzansprüche entstehen, wenn der Vermieter Nachteile belegt.
Deutlich schärfer bei Gewinnerzielung: Wird ohne Erlaubnis gewinnbringend untervermietet, sieht der BGH darin eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB trägt (Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23). Im entschiedenen Fall wurde der Mieter zur Räumung verurteilt.
Falsche Personenzahl & Überbelegung
Zu viele Bewohner auf zu kleiner Fläche führen zu Hausfriedenstörungen (Lärm, Müll, Feuchtigkeit) und sind ein klassischer Ablehnungsgrund.
Kurzzeitvermietung ohne Erlaubnis
Ferien- oder tageweise Vermietung ist häufig vertraglich untersagt oder behördlich reglementiert. Unerlaubte Angebote auf Plattformen können schnell rechtliche Schritte nach sich ziehen.
Rechtliche Grundlagen der Untervermietung
Die Gebrauchsüberlassung an Dritte bedarf regelmäßig der Zustimmung des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Ein Zustimmungsanspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann bestehen, wenn nachträglich ein berechtigtes Interesse des Mieters entsteht und keine unzumutbaren Nachteile für den Vermieter zu erwarten sind (z. B. keine Überbelegung, Zuverlässigkeit der Untermieter, Wahrung des Hausfriedens).
Wichtige Grundsätze: Teiluntervermietung ist eher genehmigungsfähig; volle Überlassung streng zu prüfen; schriftliche Zustimmung ist unerlässlich; bei Verstößen drohen Abmahnung, Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) und ggf. Schadensersatz.
BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23
| Gericht & Aktenzeichen | Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat – VIII ZR 228/23 |
| Urteilsdatum | 28. Januar 2026 |
| Normen | § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB; § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB |
| Sachverhalt | Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin, Mietverhältnis seit 2009, eigene Nettokaltmiete 460 €. Ab Anfang 2020 Überlassung an zwei Untermieter wegen Auslandsaufenthalts – ohne Erlaubnis – für 962 € nettokalt zzgl. 138 € Betriebskosten (1.100 € gesamt). |
| Kernaussage | „Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen“, ist vom berechtigten Interesse des Mieters nicht umfasst. |
| Folge | Kein Anspruch auf die Erlaubnis; die unerlaubte gewinnbringende Untervermietung ist eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung – die ordentliche Kündigung war wirksam. |
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 24/2026 vom 28.01.2026.
Tipps & Tricks für eine sichere Untervermietung
Dokumentation ist alles: Antrag, Zustimmung, Untermietvertrag und Hausordnungsregeln schriftlich festhalten. Je klarer die Unterlagen, desto weniger Konflikte.
Auswahl mit Augenmaß: Sorgfältig auswählen, Identität prüfen, Probephase vereinbaren. Eine passende Person verhindert Streit mit Nachbarn.
Klarheit bei Kosten: Nebenkosten und Kaution im Untermietvertrag regeln, Schlüsselübergabe protokollieren, bei Auszug Übergabeprotokoll erstellen.
