Untervermietung: Erlaubnis beantragen – Muster & BGH 2026
Wer Wohnraum an andere überlässt, braucht die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Für einen Teil der Wohnung haben Sie einen Anspruch darauf, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist (§ 553 Abs. 1 BGB) – seit dem BGH-Urteil vom 28.01.2026 aber nur, solange Sie mit der Untermiete keinen Gewinn machen. Unten finden Sie den Gewinn-Check und einen kopierbaren Antrag.
Rechtsstand: 27.09.2026. Eingearbeitet: BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23.
Die kurze Antwort
Erlaubnis nötig?
Ja, für jede Überlassung an Dritte. Das Gesetz schreibt keine Form vor; Ihr Mietvertrag kann aber Schriftform verlangen. Holen Sie die Erlaubnis zum Nachweis schriftlich oder per E-Mail ein. Schweigt der Vermieter, haben Sie keine Erlaubnis.
Anspruch?
Für einen Teil der Wohnung, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht. Ausnahmen: wichtiger Grund in der Person des Untermieters, Überbelegung oder sonst unzumutbar (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Mit Gewinn?
Kein Anspruch, wenn die Untermiete Ihre eigenen wohnungsbezogenen Kosten übersteigt (BGH VIII ZR 228/23).
Ganze Wohnung?
Kein Anspruch. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, dürfen Sie aber mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Was als berechtigtes Interesse zählt
Der BGH legt den Begriff weit aus: Berechtigt ist jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Es muss aber nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Anerkannt sind zum Beispiel:
- der Wunsch, die eigenen Wohnkosten zu senken – auch wenn Sie darauf wirtschaftlich nicht angewiesen sind (BGH VIII ZR 228/23, Leitsatz a),
- ein mehrjähriger beruflicher Auslandsaufenthalt (BGH VIII ZR 349/13),
- Fälle, in denen die Wohnung nicht Ihr Lebensmittelpunkt ist – das setzt der Anspruch nicht voraus (BGH VIII ZR 4/05).
Ablehnen darf der Vermieter nur, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Vertragsklausel, die diesen Anspruch zu Ihrem Nachteil ausschließt, ist unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).
Anspruch nach § 553 BGB
Erlaubnis für Ihre Untervermietung einordnen.
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Zimmer oder ganze Wohnung: Was Sie verlangen können
Der Anspruch aus § 553 BGB betrifft nur einen Teil des Wohnraums.
- Ein Teil liegt schon vor, wenn Sie den Gewahrsam nicht vollständig aufgeben – etwa ein Zimmer für Ihre Möbel behalten und gelegentlich dort übernachten (BGH VIII ZR 349/13).
- Wer die Wohnung komplett abgibt, hat keinen Anspruch auf Erlaubnis.
- Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, dürfen Sie aber mit gesetzlicher Frist kündigen: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 540 Abs. 1 Satz 2, § 573d Abs. 2 BGB).
| Ihre Situation | Anspruch auf Erlaubnis? | Wenn der Vermieter ablehnt |
|---|---|---|
| Ein Zimmer untervermieten, Sie wohnen weiter dort | Ja, bei berechtigtem Interesse (§ 553 Abs. 1 BGB) | Klage auf Erlaubnis; bei unberechtigter Ablehnung Schadensersatz möglich (VIII ZR 349/13) |
| Längere Zeit weg, aber ein Zimmer und Schlüssel behalten | Ja – gilt noch als Teil der Wohnung (VIII ZR 349/13) | Wie oben |
| Einzimmerwohnung, Sie geben den Gewahrsam nicht ganz auf | Möglich (VIII ZR 109/22) | Wie oben |
| Ganze Wohnung komplett abgeben | Nein – § 553 gilt nur für einen Teil | Sonderkündigung mit gesetzlicher Frist (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB), außer bei wichtigem Grund in der Person des Untermieters |
| Untermiete höher als Ihre eigene Miete | Nein (VIII ZR 228/23) | Wer trotzdem untervermietet, riskiert die Kündigung (VIII ZR 228/23) |
| Tageweise an Touristen (Airbnb) | Eine allgemeine Erlaubnis deckt das in der Regel nicht (VIII ZR 210/13) | Ausdrückliche Erlaubnis nötig, dazu Zweckentfremdungsrecht der Stadt |
Grenze seit 2026: keine Untervermietung mit Gewinn
Mit Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 hat der BGH entschieden: Der Wunsch, die eigenen Mietkosten zu senken, bleibt ein berechtigtes Interesse. Eine Untervermietung, die mehr einbringt als die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen, ist davon aber nicht umfasst. Für sie gibt es keinen Anspruch auf Erlaubnis.
Der entschiedene Fall
- Zweizimmerwohnung in Berlin, eigene Nettokaltmiete 460 €.
- Während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis an zwei Untermieter vergeben: 962 € nettokalt, mit Nebenkosten 1.100 €. Der Mieter behielt Schlüssel und lagerte Sachen in der Wohnung.
- Ergebnis: kein Anspruch auf Erlaubnis, die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB war wirksam, der Mieter muss räumen.
Quelle: Urteil VIII ZR 228/23 und Pressemitteilung Nr. 24/2026.
Gewinn-Check für Ihre Untermiete
Vergleicht die geplante Untermiete mit Ihrer eigenen Miete – dem Maßstab des BGH seit dem 28.01.2026. Das Ergebnis ist eine Einschätzung, keine Rechtsberatung.
Vorauszahlung für Betriebs- und Heizkosten.
Alles, was der Untermieter zahlt, einschließlich Nebenkosten.
Optional, zum Beispiel 40 für ein Zimmer von 32 m² bei 80 m².
Tragen Sie Ihre Kaltmiete und die geplante Untermiete ein, um das Ergebnis zu sehen.
Zwei Fragen hat der BGH ausdrücklich offen gelassen: ob Zusatzleistungen wie Möbel einen Überschuss rechtfertigen können und ob schon ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse den Anspruch ausschließt. Wer möbliert untervermietet, sollte die Untermiete deshalb nachvollziehbar aufschlüsseln.
Untermietzuschlag: Wann der Vermieter mehr verlangen darf
Einen automatischen Zuschlag gibt es nicht. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur dann von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB).
- Einen festen Betrag nennt das Gesetz nicht.
- Eine Beteiligung des Vermieters an einem Untermietgewinn verlangt das Gesetz nicht; der BGH sieht dafür „im Gesetz ohnehin keine Stütze“ (VIII ZR 228/23).
- Fordert der Vermieter einen Zuschlag, lassen Sie sich Höhe und Begründung nennen und prüfen Sie, ob die Untervermietung ihm ohne Zuschlag tatsächlich unzumutbar wäre.
Muster: Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung
Beantragen Sie die Erlaubnis vor dem Einzug des Untermieters. Nennen Sie Person, Räume, Zeitraum, Ihr berechtigtes Interesse und die Höhe der Untermiete. Der rechtzeitige Antrag schützt Sie: War der Vermieter zur Erlaubnis verpflichtet, ist eine Kündigung wegen der fehlenden Erlaubnis rechtsmissbräuchlich (BGH VIII ZR 74/10).
Mustertext zur Orientierung. Passen Sie ihn an Ihren Fall an und schicken Sie ihn so, dass Sie den Zugang nachweisen können. Keine Rechtsberatung.
Untervermietung ohne Erlaubnis: Was droht
Pflichtverletzung
Wer ohne Erlaubnis untervermietet, verletzt den Mietvertrag – auch wenn er einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hätte (BGH VIII ZR 74/10).
Abmahnung und Unterlassung
Setzen Sie die Überlassung trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB).
Fristlose Kündigung
Unbefugte Überlassung an Dritte kann ein wichtiger Grund sein (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB), in der Regel erst nach erfolgloser Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB).
Ordentliche Kündigung
Ob der Verstoß schwer genug wiegt, entscheidet der Einzelfall (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Bei gewinnbringender Untervermietung hat der BGH die Kündigung bestätigt (VIII ZR 228/23).
Rechtzeitig gefragt?
Haben Sie die Erlaubnis rechtzeitig erbeten und war der Vermieter zur Erteilung verpflichtet, ist eine Kündigung wegen der fehlenden Erlaubnis rechtsmissbräuchlich (BGH VIII ZR 74/10).
Haftung und Räumung
Für Schäden durch den Untermieter haften Sie wie für eigenes Verschulden (§ 540 Abs. 2 BGB). Endet Ihr Mietvertrag, kann der Vermieter die Wohnung auch vom Untermieter herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB).
Airbnb und Kurzzeitvermietung
Eine allgemeine Untervermietungserlaubnis umfasst ohne besondere Anhaltspunkte keine tageweise Vermietung an Touristen (BGH VIII ZR 210/13).
- Für Airbnb und Co. brauchen Sie eine ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters.
- In Städten mit Zweckentfremdungsverbot muss die Vermietung als Ferienwohnung zusätzlich vorab behördlich genehmigt werden. Die Regeln unterscheiden sich von Stadt zu Stadt.
- In Berlin erteilt das Bezirksamt die Genehmigung mit einer Registriernummer, die in jedem Inserat sichtbar sein muss (Land Berlin).
Verwandte Themen
- Haustiere in der Mietwohnung – Hund, Katze und Kleintiere, mit Vorlage für die Erlaubnis.
- Mietvertrag kündigen – wenn Sie nach einer Ablehnung vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Amtliche Quellen
- § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
- § 553 BGB – Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
- § 541 BGB – Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch
- § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
- § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
- § 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
- Pressemitteilung Nr. 24/2026 zum Urteil VIII ZR 228/23 (gewinnbringende Untervermietung)
- BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 (Volltext)
- BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13 (Auslandsaufenthalt, Teil der Wohnung, Schadensersatz)
- BGH, Urteil vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22 (Einzimmerwohnung)
- BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 (Untervermietung ohne Erlaubnis und Kündigung)
- BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13 (Vermietung an Touristen)
