Mietausfall, Mahnwesen & RäumungNachweisbar und deeskalierend handeln

Ausgangslage: Wenn Miete ausbleibt, entscheiden saubere Kommunikation, klare Fristen und belastbare Nachweise über Tempo und Ergebnis. Ziel ist zuerst Deeskalation (Transparenz, Rückrufangebot, ggf. Ratenvorschlag), während parallel die Rechtsposition gerichtsfest aufgebaut wird.

Fälligkeit & Verzug: Wohnraummiete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Zeitabschnitts fällig; bleibt die Zahlung an einem kalendermäßig bestimmten Termin aus, tritt Verzug regelmäßig ohne Mahnung ein. Zusätzlich gilt die 30-Tage-Regelung für Entgeltforderungen (bei Verbrauchern nur mit entsprechendem Hinweis). Dokumentiere Fälligkeit, Zugang der Forderungsaufstellung und das Ausbleiben der Zahlung.

Mahnwesen in zwei Stufen: Zuerst eine sachliche Zahlungserinnerung mit konkretem Datum, Saldenübersicht und direktem Kontaktweg; danach eine letzte Mahnung mit Verzugshinweisen und Ankündigung der nächsten Schritte. Verzugszinsen richten sich nach § 288 BGB; die 40-€-Pauschale ist ein reiner B2B-Mechanismus und gegenüber Wohnraummietern regelmäßig nicht anwendbar.

Kündigen oder klagen? Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt qualifizierte Rückstände voraus (insbesondere zwei aufeinanderfolgende Termine oder erheblicher Rückstand). Wichtig: Die sogenannte Schonfristzahlung kann eine fristlose Kündigung heilen, nichtjedoch eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung – daher stets beide Varianten sauber formulieren.

Geldforderung vs. Räumung: Für reine Zahlungsansprüche ist das gerichtliche Mahnverfahren oft der schnellste Weg zum Titel; bei Widerspruch geht es in das streitige Verfahren über. Geht es um die Herausgabe der Wohnung, führt der Weg über Räumungsklage und Vollstreckung.

Vollstreckung & „Berliner Räumung": Neben der klassischen Räumung erlaubt § 885a ZPO den beschränkten Vollstreckungsauftrag („Berliner Räumung"): Der Gerichtsvollzieher setzt den Vermieter in den Besitz ein; das Räumungsgut verbleibt zunächst und wird nach Maßgabe der Norm behandelt – kostenschonend, in der Praxis bewährt und höchstrichterlich bestätigt.

Dokumentation, die Prozesse gewinnt: Zahlungsjournal mit Fälligkeiten und Kontoauszügen, nachweisbare Zustellung der Schreiben, lückenlose Chronologie der Kommunikation (auch Ratenangebote) und klare Fristenübersichten. So bleibt der Ton deeskalierend, die Beweislage aber durchgehend gerichtsfest.

Hinweis: Keine Rechtsberatung. Die richtige Vorgehensweise hängt vom Einzelfall (Wohnraum/Gewerbe, Vertragslage, Nachweise) ab.