Kündigung & EigenbedarfRechte, Fristen & Muster

Sie haben eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten oder wollen eine solche aussprechen? Hier finden Sie die wichtigsten Regeln in klarer Sprache – mit kurzen, hochgestellten Quellenhinweisen und einer Quellenliste am Ende.

1) Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung

Eine ordentliche Kündigung ist nur zulässig, wenn beim Vermieter ein berechtigtes Interesse besteht. Beim Eigenbedarf benötigt der Vermieter die Wohnung als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts1. Drei Punkte entscheiden über die Wirksamkeit: der begünstigte Personenkreis, eine konkrete Begründung und die Form.

Begünstigte Personen. Eigenbedarf kann angemeldet werden für:

• den Vermieter selbst,
• nahe Familienangehörige ohne weitere Darlegung – etwa Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel,
• Angehörige des Haushalts, zum Beispiel eine Pflege- oder Haushaltskraft,
• entferntere Verwandte (z. B. Nichte/Neffe) nur, wenn eine enge soziale Bindung dargelegt wird.

Konkrete Begründung. Die Gründe für das berechtigte Interesse müssen bereits im Kündigungsschreiben stehen9. Anzugeben sind wer einzieht und warum (z. B. erwachsene Tochter benötigt eigenen Hausstand). Eine pauschale Floskel wie „wegen Eigenbedarfs“ genügt nicht; nachgeschobene Gründe heilen den Mangel grundsätzlich nicht.

• Form: Kündigung immer schriftlich mit Originalunterschrift. Der Vermieter soll zudem auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen2.
• Mieterfrist: Will der Mieter selbst kündigen, gilt unabhängig von der Mietdauer regelmäßig eine Frist von 3 Monaten3.

2) Kündigungsfristen nach Mietdauer

Für den Vermieter verlängert sich die Grundfrist von 3 Monaten mit der Wohndauer (§ 573c Abs. 1 BGB): +3 Monate nach 5 Jahren und nochmals +3 Monate nach 8 Jahren3. Maßgeblich für den Fristbeginn ist der Zugang: Geht die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat mit.

Tipp: Den voraussichtlichen Beendigungstermin können Sie rechts im Fristenrechner abschätzen. Sonderfälle wie der Zeitmietvertrag oder die Einliegerwohnung (§ 573a BGB, erleichterte Kündigung mit 3 Monaten Zusatzfrist) sind gesondert zu prüfen.

3) Widerspruch und Härtefall (Sozialklausel)

Mieter können einer Eigenbedarfskündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für sie, ihre Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist4.

Als Härtegründe kommen insbesondere in Betracht:

• hohes Alter, schwere Erkrankung oder Pflegebedürftigkeit, wenn ein Umzug nicht zumutbar ist,
• Schwangerschaft oder bevorstehender Schulabschluss der Kinder,
• fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (§ 574 Abs. 2 BGB),
• lange Wohndauer mit tiefer Verwurzelung im Wohnumfeld.

Der Widerspruch muss schriftlich, begründet und belegt sein und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem Mietende zugehen5. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf die Widerspruchsmöglichkeit hingewiesen, kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses nachgeholt werden.

Greift der Widerspruch durch, setzt sich das Mietverhältnis so lange fort, wie es nach Abwägung aller Umstände angemessen ist – einigen sich die Parteien nicht, entscheidet das Gericht über Dauer und Bedingungen10.

4) Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz

Zieht die im Kündigungsschreiben benannte Person nach dem Auszug nicht ein oder wird die Wohnung kurz darauf teurer neu vermietet oder verkauft, spricht viel für einen vorgetäuschten Eigenbedarf. Der Vermieter haftet dann für die schuldhafte Pflichtverletzung auf Schadensersatz11.

Ersatzfähig sind insbesondere:

• Umzugskosten sowie Kosten der Wohnungssuche (Inserate, Nachsendeauftrag),
• Maklerkosten für die neue Wohnung,
• Mietmehrkosten für eine vergleichbare Wohnung über mehrere Jahre,
• Renovierungs- und Anwaltskosten.

Praxis-Hinweis: Wer ausgezogen ist, sollte die Wohnung im Blick behalten und den tatsächlichen Einzug dokumentieren. Ansprüche verjähren regelmäßig in drei Jahren ab Kenntnis (§ 195 BGB) – frühzeitig sichern.

5) Fristlose Kündigung bei Mietrückstand – und die Schonfristzahlung

Bei erheblichen Mietrückständen kann fristlos gekündigt werden, etwa wenn zwei volle Mieten offen sind oder in zwei Terminen ein wesentlicher Teil fehlt6.

Die sogenannte Schonfristzahlung kann eine fristlose Kündigung heilen: Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alles nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam7. Achtung: Die ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt – das hat der BGH 2024 ausdrücklich bestätigt8.

6) Zugang und Berechnung der Fristen – kurz und praktisch

7) Muster – Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung (Härtefall)