Eigenbedarfskündigung erhalten? Prüfen, Frist berechnen, widersprechen

1. Ist die Kündigung überhaupt wirksam?

Ohne berechtigtes Interesse darf der Vermieter nicht ordentlich kündigen. Eigenbedarf liegt vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Prüfen Sie das Schreiben in dieser Reihenfolge:

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   Form: Schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Abs. 1, § 126 BGB). Eine einfache E-Mail oder Messenger-Nachricht genügt nicht.

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   Begründung: Wer einziehen soll und warum, muss im Kündigungsschreiben selbst stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Später nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie erst nachträglich entstanden sind.

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   Bedarfsperson: Neben dem Vermieter kommen nur enge Familienangehörige (etwa Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Nichten und Neffen) und Haushaltsangehörige in Betracht. Weiter entfernte Verwandte wie Cousins oder Cousinen gehören auch bei enger persönlicher Bindung nicht allein deshalb zum privilegierten Familienkreis; eine mögliche Haushaltszugehörigkeit ist getrennt zu prüfen (BGH, VIII ZR 276/23).

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   Sperrfrist: Wurde Ihre Wohnung nach dem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, gilt eine Kündigungssperre (Abschnitt 2).

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   Hinweis auf den Widerspruch: Der Vermieter soll auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam, aber Sie können den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären (§ 574b Abs. 2 BGB).

Sonderfall Einliegerwohnung: Wohnt der Vermieter selbst im Haus mit höchstens zwei Wohnungen, kann er auch ohne Eigenbedarf kündigen; die Frist verlängert sich dann um drei Monate (§ 573a BGB).

2. Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen

Ist an Ihrer Wohnung nach der Überlassung an Sie Wohnungseigentum begründet und dieses verkauft worden, darf sich der Erwerber erst drei Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Länder können Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung per Rechtsverordnung bestimmen; dort beträgt die Sperrfrist bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 2 BGB).

Die Sperre gilt auch ohne Umwandlung, wenn die vermietete Wohnung an eine Personengesellschaft (etwa eine GbR) oder an mehrere Erwerber verkauft wurde (§ 577a Abs. 1a BGB). Ausnahmen:

• Die Erwerber gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an – Cousins zählen nicht zur Familie (BGH, VIII ZR 276/23).
• Das Wohnungseigentum bestand schon vor Ihrem Einzug.

Ob in Ihrer Gemeinde eine längere Frist gilt, steht in der jeweiligen Landesverordnung.

3. Überhöhter, vorhersehbarer oder vorgeschobener Eigenbedarf

Auch ein grundsätzlich möglicher Eigenbedarf trägt die Kündigung nicht, wenn sie rechtsmissbräuchlich ist. Der BGH nennt dafür insbesondere diese Fälle (BGH, VIII ZR 232/15):

• Der geltend gemachte Wohnbedarf ist weit überhöht.
• Die Wohnung kann den Nutzungswunsch überhaupt nicht erfüllen.
• Eine andere, frei gewordene Wohnung des Vermieters deckt den Bedarf ohne wesentliche Abstriche.
• Der Vermieter hat unbefristet vermietet, obwohl er schon entschlossen war oder erwog, die Wohnung bald selbst zu nutzen, und kündigt kurze Zeit später, ohne Sie beim Vertragsschluss aufgeklärt zu haben.

Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz

Zieht die benannte Person nach Ihrem Auszug nicht ein, muss der Vermieter genau und plausibel erklären, warum der Bedarf weggefallen sein soll (BGH, VIII ZR 44/16). War der Eigenbedarf vorgetäuscht, schuldet er Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB), etwa für:

• Umzugskosten,
• die Mehrkosten einer teureren Wohnung.

Dokumentieren Sie nach dem Auszug Klingelschild, Anmeldung und Neuvermietungsanzeigen. Der Anspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist und Sie von den Umständen erfahren haben (§ 195,§ 199 BGB).

4. Wann müssten Sie ausziehen?

Die Vermieterfrist wächst mit der Wohndauer seit der Überlassung (§ 573c Abs. 1 BGB). Geht die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat mit; der Samstag zählt dabei grundsätzlich als Werktag (BGH, VIII ZR 206/04).

Finden Sie vorher eine neue Wohnung, können Sie selbst mit der Mieterfrist von drei Monaten kündigen – die Verlängerung nach Wohndauer gilt nur für den Vermieter (§ 573c Abs. 1 BGB).

5. Härtefall: Beispiele aus der BGH-Rechtsprechung

Auch gegen eine wirksame Kündigung können Sie widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn der Auszug für Sie, Ihre Familie oder Haushaltsangehörige eine Härte wäre, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB).

• Es reicht, dass Ihre Belange überwiegen; die Lebensplanung des Vermieters ist aber zu respektieren (BGH, VIII ZR 180/18).
• Auf Vermieterseite zählen nur die Gründe aus dem Kündigungsschreiben (§ 574 Abs. 3 BGB).

Kein Widerspruchsrecht besteht, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Hat der Widerspruch Erfolg, wird das Mietverhältnis so lange fortgesetzt, wie es angemessen ist, notfalls auf unbestimmte Zeit (§ 574a BGB).

Quellen