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Immobilienrecht · Stand 11. August 2026

Heizungsgesetz 2026: Was nach dem GModG noch gilt

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat die 65%-Pflicht zum 29.07.2026 aufgehoben. Wir erklären, was an ihre Stelle tritt, welche Fristen entfallen sind und wie Vermieter die Kosten sauber umlegen.

Aktualisiert am 11. August 2026: Die 65%-Pflicht ist entfallen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde im BGBl. 2026 I Nr. 226 verkündet; die maßgeblichen Regelungen gelten seit dem 29.07.2026. § 71 GEG (65 % erneuerbare Energien) ist aufgehoben, das Gebäudeenergiegesetz wurde in Gebäudemodernisierungsgesetz umbenannt. An die Stelle der Quote treten ein Optionenkatalog (§ 42 GModG) und die Bio-Treppe (§ 43 GModG) ab 2029. Ältere Ratgeber – und die noch nicht konsolidierte Fassung auf gesetze-im-internet.de – geben teilweise weiterhin die alte Rechtslage wieder.

65%-Pflicht entfallen

Die 65%-Vorgabe des § 71 GEG ist seit dem 29.07.2026 aufgehoben. Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder ohne festen Erneuerbaren-Anteil zulässig.

Bio-Treppe ab 2029

Stattdessen gilt für neu eingebaute fossile Heizungen eine steigende Beimischpflicht (§ 43 GModG): 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040.

Förderkulisse 2026

KfW-Grundförderung 30 %; Klimageschwindigkeitsbonus 16 % bis 31.01.2027, danach minus 4 Prozentpunkte je Halbjahr. Einkommensbonus: 40 % bis 30.000 €, 30 % bis 40.000 €, 10 % bis 50.000 €, jeweils plus 10.000 € Familienzuschlag. Insgesamt maximal 80 % bis 30.000 €, sonst maximal 70 %.

Was seit dem 29.07.2026 gilt

Die frühere 65%-EE-Vorgabe des § 71 GEG ist aufgehoben. Mit ihr sind auch die Folgeregelungen (§§ 71a bis 71p sowie §§ 72, 73 GEG) sowie die daran gekoppelten Übergangsfristen entfallen – einschließlich der Frist für Kommunen über 100.000 Einwohner, die zuvor vom 01.07.2026 auf den 01.11.2026 verschoben worden war und durch die Aufhebung gegenstandslos ist. Neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen dürfen damit wieder ohne festen Erneuerbaren-Anteil eingebaut werden.

An die Stelle der starren Quote tritt ein Optionenkatalog (§ 42 GModG) sowie die sogenannte Bio-Treppe (§ 43 GModG): Für neu eingebaute fossile Heizungen steigt der Pflichtanteil klimaneutraler Brennstoffe schrittweise – 10 % ab dem 01.01.2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Wer jetzt eine fossile Heizung einbaut, sollte diese Folgekosten einkalkulieren.

Die kommunale Wärmeplanung nach dem Wärmeplanungsgesetz (§ 4 WPG) bleibt davon unberührt und läuft weiter; sie löst seit der Aufhebung des § 71 GEG jedoch keine unmittelbare Austauschpflicht für Bestandsgebäude mehr aus.

Kommunale Wärmeplanung & Technologiepfade

Wärmepläne definieren künftig Gebiete für Fernwärmeausbau, Wasserstoffnetze oder dezentrale Lösungen. Eigentümer sollten frühzeitig prüfen, ob ihr Objekt in ein künftiges Netzgebiet fällt und ob Übergangslösungen (H2-ready, Hybridanlagen, Wärmepumpen) wirtschaftlich bleiben. Förderfähige Investitionen konzentrieren sich auf Wärmepumpen, Biomasse sowie Anschluss an Wärmenetze; für Härtefälle sind Technologieoffenheit und Übergangsfristen möglich.

Kostenumlage und Mieterkommunikation

Modernisierungskosten dürfen nach § 559 BGB mit bis zu 8 % jährlich auf die Miete umgelegt werden. Förderbeträge und steuerliche Vorteile müssen angerechnet werden; die mietrechtlichen Kappungsgrenzen (2/3-Euro-Schwelle) bleiben bestehen. Transparente Informationsschreiben, rechtzeitig angekündigte Baumaßnahmen und nachvollziehbare Berechnungen verhindern formelle Fehler und Streitigkeiten.

Checkliste Umsetzung

  1. Kommunale Wärmeplanung prüfen: Liegt ein Fernwärmegebiet oder eine H2-Strategie vor?
  2. Gebäudeanalyse starten: Energieberater beauftragen, hydraulischer Abgleich, Vorlauftemperaturen erfassen.
  3. Finanzierung & Förderung: Für KfW 458 eine BzA einholen, den Vertrag mit Förderbedingung schließen und den Antrag im KfW-Portal vor Vorhabenbeginn stellen.
  4. Mieterkommunikation: Modernisierungsankündigung rechtzeitig versenden, Kostentragung transparent machen.
  5. WEG-Beschlüsse: Sonderumlagen, Förderanträge und Lieferverträge rechtssicher dokumentieren.

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Quellen & weiterführende Links

  • § 71 GEG (65%-EE-Pflicht) – aufgehoben mit Wirkung zum 29.07.2026, Aufhebungsnachweis bei buzer.de. Die konsolidierte Fassung auf gesetze-im-internet.de bildet die Aufhebung noch nicht ab.
  • Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet im BGBl. 2026 I Nr. 226 – Optionenkatalog (§ 42) und Bio-Treppe (§ 43); amtliche Informationen im GModG-Portal des Bundes.
  • Wärmeplanungsgesetz § 4 – Fristen und Zuständigkeiten für kommunale Wärmepläne, konsolidierte Fassung bei buzer.de.
  • Bürgerliches Gesetzbuch § 559 – Modernisierungsmieterhöhung und Umlagegrenzen, abrufbar über gesetze-im-internet.de.