Direkte Einordnung
Welche Regel gilt für Ihre Miete in Frankfurt am Main?
Der städtische Durchschnitt ist nicht automatisch die zulässige Miete Ihrer Wohnung. Entscheidend ist zuerst, ob Ihr Vermieter die laufende Miete erhöhen will oder ob Sie einen neuen Mietvertrag prüfen. Danach wird die konkrete Wohnung im Mietspiegel eingeordnet – anhand von Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung.
Laufender Mietvertrag
Bei einer normalen Mieterhöhung nach § 558 BGB müssen Vergleichsmiete, Begründung, Wartefrist und Kappungsgrenze zusammen passen. In Frankfurt am Main gilt eine Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
Neuer Mietvertrag
In Frankfurt am Main gilt die Mietpreisbremse: Die Ausgangsmiete liegt grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vormiete, Neubau und umfassende Modernisierung können Ausnahmen auslösen.
Überschlägige Beispiele
So unterscheiden sich die beiden Grenzen
Bestandsmiete: Kappungsgrenze
700 € Nettokaltmiete × 1,15 = höchstens 805,00 € nach der Prozentgrenze. Liegt die Vergleichsmiete darunter, ist bereits dort Schluss.
Neuvertrag: Mietpreisbremse
8,00 €/m² Vergleichsmiete × 1,10 = grundsätzlich 8,80 €/m². Vor einer Forderung müssen jedoch Vertragsbeginn und mögliche gesetzliche Ausnahmen geprüft werden.
Die Beispiele zeigen nur den Rechenweg. Sie ersetzen weder das konkrete Mietspiegelfeld noch die Prüfung des Schreibens oder Vertrags.
Schritt für Schritt
So prüfen Sie Ihren Fall in Frankfurt am Main
- 1
Neuer Mietspiegel seit 25.06.2026: Die Stadt hat den Mietspiegel 2026 nach § 558d BGB als qualifiziert anerkannt. Zwischen 01.06. und 24.06.2026 galt der Mietspiegel 2024 nur übergangsweise als einfacher Mietspiegel.
- 2
Wohnlage adressgenau ermitteln: Im Geoportal der Stadt Straße und Hausnummer eingeben. Unter „Lage Kategorie“ steht die Wohnlage 1 bis 10, unter „Zuschlag“ der Lagezuschlag für den Mietspiegel 2026.
- 3
Dann den Online-Mietspiegel-Rechner 2026 nutzen: Er führt über die Basis-Nettomiete und Zu- oder Abschläge zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Zuschläge zählen nur für Merkmale, die der Vermieter gestellt hat.
- 4
Mieterhöhung im laufenden Vertrag: höchstens bis zur Vergleichsmiete und nicht mehr als 15 % in drei Jahren. Die Miete muss bei Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein.
- 5
Die Landesverordnung läuft am 25.11.2026 aus. Die Landesregierung hat am 24.09.2026 einen Entwurf für 71 Kommunen vorgestellt, in dem Frankfurt enthalten bleibt. Prüfen Sie bei Verträgen und Erhöhungen ab dem 26.11.2026, ob die neue Verordnung in Kraft ist.
- 6
Neuer Mietvertrag: Solange die Mietpreisbremse gilt, darf die Anfangsmiete grundsätzlich höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen; Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen sind unter anderem ausgenommen. Zu viel gezahlte Miete fordern Sie mit einer Rüge nach § 556g BGB zurück.
- 7
Informationen der Stadt: Das Amt für Wohnungswesen stellt Infoblätter zu Mieterhöhung, Mietpreisbremse und Mietpreisüberhöhung bereit und beantwortet Fragen zur Mietspiegel-Methodik.
Vor dem Rechner
Diese Angaben sollten Sie bereithalten
- Mietvertrag, aktuelle Nettokaltmiete und Vertragsbeginn
- Mieterhöhungsschreiben sowie Datum der letzten Erhöhung
- Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Wohnlage der Wohnung
- Ausstattung, Modernisierungen und Ergebnis des offiziellen Rechners
Das können Sie fragen
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Lokale Eckdaten
Mietspiegel und zuständiger Gerichtsbezirk
- Qualifizierter Mietspiegel 2026, von der Stadt am 25.06.2026 nach § 558d BGB anerkannt
- der Mietspiegel 2024 galt bis 31.05.2026 als qualifiziert und vom 01.06. bis 24.06.2026 übergangsweise als einfacher Mietspiegel
- Kappungsgrenze 15 % in drei Jahren und Mietpreisbremse nach der Hessischen Mieterschutzverordnung, verlängert bis 25.11.2026
- Entwurf einer neuen Verordnung für 71 statt 49 Kommunen, Verabschiedung laut Landesregierung voraussichtlich Mitte November 2026
Zuständig ist das Amtsgericht Frankfurt am Main; seine Mietabteilungen sitzen im Gerichtsgebäude Niederrad (Goldsteinstraße 145). Über Berufungen entscheidet das Landgericht Frankfurt am Main.
Passende Vertiefung
Checklisten und Muster für den nächsten Schritt
Amtliche Grundlagen
Quellen für Frankfurt am Main
- Online-Mietspiegel-Rechner Frankfurt 2026
- Frankfurter Mietspiegel 2026, Wohnlagen und Infoblätter (Stadt Frankfurt)
- Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung (GVBl. Hessen Nr. 74/2025, PDF)
- Landesregierung: Mieterschutz soll auf 71 Kommunen wachsen
- Amtsgericht Frankfurt am Main – Zivilprozess
- § 556g BGB – Rüge und Rückforderung
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