Direkte Einordnung
Welche Regel gilt für Ihre Miete in Hamburg?
Der städtische Durchschnitt ist nicht automatisch die zulässige Miete Ihrer Wohnung. Entscheidend ist zuerst, ob Ihr Vermieter die laufende Miete erhöhen will oder ob Sie einen neuen Mietvertrag prüfen. Danach wird die konkrete Wohnung im Mietspiegel eingeordnet – anhand von Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung.
Laufender Mietvertrag
Bei einer normalen Mieterhöhung nach § 558 BGB müssen Vergleichsmiete, Begründung, Wartefrist und Kappungsgrenze zusammen passen. In Hamburg gilt eine Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
Neuer Mietvertrag
In Hamburg gilt die Mietpreisbremse: Die Ausgangsmiete liegt grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vormiete, Neubau und umfassende Modernisierung können Ausnahmen auslösen.
Rechenweg mit dem Mietspiegel Hamburg
Ein Feld aus der Mietenspiegel-Tabelle 2025
Beispiel: 60 m² in normaler Wohnlage, bezugsfertig 1972, mit Bad und Sammelheizung.
Hamburger Mietenspiegel 2025, Nettokaltmiete ohne Heizung und Betriebskosten
- 1Wohnlagenormal
- 2Wohnfläche 41 bis unter 66 m²Zeile 2
- 3Baualter 1968 bis 1977Spalte K
- 4Mittelwert (Median) des Feldes9,73 €/m²
- 5Spanne des Feldes7,33–13,66 €/m²
Liegt die Vergleichsmiete beim Mittelwert
583,80 € für 60 m²; neu vermietet grundsätzlich höchstens 642,18 €
Wo genau die Wohnung in der Spanne liegt, hängt von Ausstattung und Beschaffenheit ab. Die Tabelle ist nur zusammen mit den Erläuterungen der Broschüre anwendbar. Mietenspiegel-Tabelle 2025 (PDF)
Überschlägige Beispiele
So unterscheiden sich die beiden Grenzen
Bestandsmiete: Kappungsgrenze
700 € Nettokaltmiete × 1,15 = höchstens 805,00 € nach der Prozentgrenze. Liegt die Vergleichsmiete darunter, ist bereits dort Schluss.
Neuvertrag: Mietpreisbremse
8,00 €/m² Vergleichsmiete × 1,10 = grundsätzlich 8,80 €/m². Vor einer Forderung müssen jedoch Vertragsbeginn und mögliche gesetzliche Ausnahmen geprüft werden.
Die Beispiele zeigen nur den Rechenweg. Sie ersetzen weder das konkrete Mietspiegelfeld noch die Prüfung des Schreibens oder Vertrags.
Schritt für Schritt
So prüfen Sie Ihren Fall in Hamburg
- 1
Zuerst die Wohnlage nachschlagen: Der Hamburger Mietenspiegel kennt nur zwei Wohnlagen, normal und gut. Maßgeblich ist das Wohnlagenverzeichnis 2025; unter hamburg.de/mietenspiegel finden Sie für jede Adresse das passende Tabellenfeld.
- 2
Dann Feld und Spanne ablesen: Die Tabelle ordnet nach Wohnlage, Wohnfläche und zehn Baualtersklassen von „bis 1918“ bis „2021 bis 2024“. Eine Wohnung mit normaler Ausstattung liegt laut Broschüre vorwiegend im Bereich des Mittelwerts.
- 3
Mieterhöhung prüfen: Der Vermieter muss mindestens Wohnlage, Baualtersklasse, Größe und Ausstattung angeben, damit das Tabellenfeld feststellbar ist. Die Miete darf in drei Jahren höchstens um 15 % steigen und nie über die Vergleichsmiete.
- 4
Zwei Monate Überlegungsfrist: Die Frist beginnt mit Ablauf des Monats, in dem das Erhöhungsverlangen zugeht. Wer zustimmt, zahlt die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.
- 5
Neuer Mietvertrag: In ganz Hamburg darf die Anfangsmiete grundsätzlich höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen – bis 31.12.2029. Ausnahmen sind höhere Vormiete, erstmals nach dem 01.10.2014 genutzte und vermietete Wohnungen und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
- 6
Günstige Rechtsberatung: Die Öffentliche Rechtsauskunft (ÖRA) berät Hamburgerinnen und Hamburger mit geringem Einkommen auch im Mietrecht, für höchstens 15 Euro je Anliegen. Die Bezirksämter geben allgemeine Auskünfte zum Mietenspiegel, aber keine Rechtsberatung.
- 7
Umwandlung in Eigentum: Wird Ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann der Erwerber in Hamburg zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen (§ 577a BGB).
Vor dem Rechner
Diese Angaben sollten Sie bereithalten
- Mietvertrag, aktuelle Nettokaltmiete und Vertragsbeginn
- Mieterhöhungsschreiben sowie Datum der letzten Erhöhung
- Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Wohnlage der Wohnung
- Ausstattung, Modernisierungen und Ergebnis des offiziellen Rechners
Das können Sie fragen
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Lokale Eckdaten
Mietspiegel und zuständiger Gerichtsbezirk
- Qualifizierter Hamburger Mietenspiegel 2025 (§ 558d BGB), Erhebungsstichtag 01.04.2025, veröffentlicht am 09.12.2025
- Mittelwert 9,94 €/m² Nettokaltmiete – erstmals als Median und deshalb nicht direkt mit 2023 vergleichbar
- Mietpreisbremse im ganzen Stadtgebiet nach der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 01.01.2026 bis 31.12.2029
- Kappungsgrenze 15 % in drei Jahren nach der Kappungsgrenzenverordnung vom 01.09.2023 bis 31.08.2028
- Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung: zehn Jahre
Hamburg hat acht Amtsgerichte: Hamburg-Mitte, Altona, Barmbek, Bergedorf, Blankenese, Harburg, St. Georg und Wandsbek. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt; über Berufungen entscheidet das Landgericht Hamburg.
Passende Vertiefung
Checklisten und Muster für den nächsten Schritt
Amtliche Grundlagen
Quellen für Hamburg
- Online-Mietenspiegel und Wohnlagenverzeichnis Hamburg
- Hamburger Mietenspiegel 2025 (Broschüre, PDF)
- Mietenspiegel-Tabelle 2025 (PDF)
- Pressemitteilung: Mietenspiegel 2025
- Senat erlässt Mietpreisbegrenzungsverordnung bis 31.12.2029
- Mietpreisbremse in Hamburg
- Kappungsgrenzenverordnung Hamburg 2023
- ÖRA – Rechtsberatung für Hamburgerinnen und Hamburger
- Amtsgerichte in Hamburg
- Zuständiges Gericht nach Adresse finden (Justizportal)
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