Mietrecht · § 551 BGB
§ 551 BGB: Mietkaution berechnen, in Raten zahlen und zurückfordern
Direkte Antwort: Bei Wohnraum beträgt die höchstens zulässige Geldkaution drei Nettokaltmieten. Mieter dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Der Vermieter muss das Geld getrennt anlegen; nach Mietende gibt es keine starre Rückzahlungsfrist, aber nur ein angemessener, konkret begründbarer Teil darf vorläufig einbehalten werden.
Stand: September 2026. Allgemeine Rechtsinformation – keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Mietkautions-Rechner nach § 551 BGB
Formel: höchstens 3 × Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. Der optionale Zinssatz ist nur eine Rechenannahme, kein Markt- oder Produktzins.
Gesetzlicher Höchstbetrag
2.100,00 €
Drei Raten à 700,00 € bezogen auf die zulässige Geldkaution.
Betrag oberhalb der gesetzlichen Grenze
0,00 €
Zulässige Geldkaution aus Ihrer Eingabe: 2.100,00 €.
Die vier Kernregeln: Höhe, Raten, Anlage und Erträge
Maximal drei Nettokaltmieten
Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen zählen nicht mit. Eine Vereinbarung oberhalb der Grenze ist insoweit unwirksam; überzahlte Beträge können grundsätzlich zurückverlangt werden.
Drei gleiche Monatsraten
Die erste Rate wird zu Mietbeginn fällig, die beiden weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Eine Vertragsklausel darf dieses Recht nicht zum Nachteil des Mieters ausschließen.
Vom Vermögen getrennt anlegen
Der Vermieter muss eine Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anlegen. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Für Studenten- und Jugendwohnheime enthält § 551 Abs. 3 BGB eine Zinsausnahme.
Andere Sicherheiten gesondert prüfen
Bürgschaft und Kautionsversicherung funktionieren anders als eine eingezahlte Geldkaution. Mehrere Sicherheiten dürfen zusammen die gesetzliche Grenze grundsätzlich nicht umgehen; freiwillige Drittbürgschaften können Sonderfragen auslösen.
Rückzahlung: keine starre Sechsmonatsfrist
§ 551 BGB nennt keinen festen Auszahlungstag. Nach BGH VIII ZR 71/05 hängt die angemessene Prüfungs- und Abrechnungszeit von den Umständen ab. Sind Ansprüche geklärt, ist der unstreitige Rest einschließlich der Erträge auszuzahlen. Wegen einer konkret erwartbaren Betriebskostennachforderung kann ein angemessener Teil vorläufig zurückbehalten werden – nicht automatisch die gesamte Kaution.
| Situation | Was praktisch zu prüfen ist |
|---|---|
| Wohnung ohne offene Schäden | Abrechnung verlangen; unstreitigen Betrag und Erträge auszahlen. |
| Konkreter Schadensvorwurf | Grund, Betrag, Übergabeprotokoll und Belege nachvollziehbar gegenüberstellen. |
| Betriebskosten noch offen | Nur plausibel erwartbaren Teil zurückbehalten; Rest abrechnen und auszahlen. |
| Eigentümerwechsel | § 566a BGB regelt die Haftung des Erwerbers; zusätzlich kann der frühere Vermieter relevant bleiben. |
„Abwohnen“ und Aufrechnung nicht verwechseln
Solange das Mietverhältnis läuft, sichert die Kaution mögliche Ansprüche; die letzten Monatsmieten eigenmächtig nicht zu zahlen, ist deshalb riskant. Nach Mietende kann eine Aufrechnung rechtlich anders einzuordnen sein. BGH VIII ZR 184/23 betrifft die nachvertragliche Abrechnung und Aufrechnung – daraus folgt keine pauschale Erlaubnis, laufende Mieten mit der Kaution zu ersetzen.
Muster: Abrechnung und Auszahlung verlangen
Das Muster verlangt bewusst keine starre Fantasiefrist und trennt den unstreitigen Betrag von einem konkret begründeten Teilrückbehalt.
Häufige Fragen zu § 551 BGB
Wie hoch darf die Mietkaution höchstens sein?
Bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten. Betriebskosten bleiben bei der Berechnung außen vor. Maßgeblich ist die bei Beginn des Mietverhältnisses geschuldete Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung.
Muss die Kaution auf einmal gezahlt werden?
Nein. Bei einer Geldkaution darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zusammen mit den beiden folgenden Mietzahlungen.
Gibt es eine feste Rückzahlungsfrist?
Nein. Nach BGH VIII ZR 71/05 hängt die angemessene Prüfungs- und Abrechnungszeit vom Einzelfall ab. Der unstreitige Rest ist auszuzahlen; für konkret erwartbare Betriebskostennachforderungen darf nur ein angemessener Teil zurückbehalten werden.
Darf ich die letzten Mieten mit der Kaution verrechnen?
Während des laufenden Mietverhältnisses darf die Kaution grundsätzlich nicht einfach „abgewohnt“ werden. Nach Mietende können Aufrechnung und Abrechnung anders zu beurteilen sein; BGH VIII ZR 184/23 betrifft eine solche nachvertragliche Aufrechnungslage.
Amtliche Quellen und Rechtsprechung
Rückzahlung und Fristen im Detail prüfen
Für Übergabe, Schäden, Betriebskosten und eine konkrete Zahlungsaufforderung gibt es den vertiefenden Praxisleitfaden.
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